2025交屋潮全面引爆：六都房市大檢視、72-2限貸警戒、最危險區域一次看懂＠台南HouseBaba看房市

本文將完整解析近五年台灣六都預售市場發展，預估2025–2028交屋潮高峰，並深入探討72-2限貸政策與未來高風險區域，以及給高資產客戶的實戰建議。

文章目錄

2020–2024六都預售屋簽約量趨勢概述
2025–2028預售屋交屋潮高峰預測
央行72-2限貸管制與資金池緊縮情形
未來2~3年高風險縣市與行政區
高資產購屋者風險對策與實用建議
常見問答 Q&A

2020–2024 六都預售屋簽約量趨勢概述

整體而言，預售簽約量在2020–2021年穩步上揚，2022年稍作喘息後於2023–2024年再現飆升態勢。2021年下半年起的三年內，全台預售屋累計銷售高達5.4兆元。然而2024年底交易量明顯萎縮，預售市場熱度趨冷：2024年9月全台預售成交僅7,141件，較6月高峰16,473件腰斬。尤其2024年第四季連續數月成交低迷（單月不足5,000件）。這說明在央行打炒房限貸與升息衝擊下，預售屋量能自2024下半年見頂回落，結束先前連年熱潮。

總簽約件數與金額變化：

2020年起台灣預售屋市場逐步升溫。

2020年起台灣預售屋市場逐步升溫，2021年房市交易創下近年新高。2022–2024年預售屋簽約量更大幅成長，全台預售屋年銷售額從2022年的約1.3兆元增至2024年的2.37兆元，兩年間激增近八成。

2022–2024年預售年銷售額從1.3兆元暴增至2.37兆元，兩年內成長近80%。

其中2024年預售市場爆量成長，銷售額較前一年大增約38%。這顯示2020–2021年的低利環境與資金寬鬆助長預售買氣，2022年後雖疫情反覆，但房市熱潮延續至2024年達高峰。

2024年下半年成交量明顯萎縮，單月成交數不到5000件，顯示市場進入冷卻期。

各城市表現與前三大熱區：

新北市：三重區、淡水區、林口區
桃園市：龜山A7、中壢區、桃園區
台中市：北屯區、西屯區、南屯區
台南市：安平區、東區、永康區
高雄市：楠梓區、前鎮區、左營區

六都中新北市與台中市連年領先預售市場規模，是主要推案銷售重鎮。2024年台中市預售銷售額達5,249億元，居全台之冠，新北市4,204億元次之。其他都會區如桃園市、台南市、高雄市在近年也積極推案，預售成交顯著增加。各市內交易最熱絡的前三大行政區多集中在重劃區及交通利多區域，例如：

新北市：三重區、淡水區、林口區等地屬捷運沿線或發展區，每日成交量一度高達兩位數。
桃園市：龜山A7重劃區、中壢區、桃園區等因價格較雙北低且利多頻傳，吸引首購移入，預售案「如雨後春筍般爆量」。
台中市：北屯區、西屯區、南屯區（合稱「三屯」）近年推案最多。北屯有大量重劃區，2025年前推估交屋量全台最高。西屯區則因豪宅預售多，平均總價高達2,603萬元，居全台行政區之首。
台南市：安平區、東區、永康區等生活機能佳或鄰近科技園區的地段，為近年推案熱區。
高雄市：楠梓區、前鎮區、左營區因科技廠設置及亞洲新灣區題材帶動，成為投資客熱點。這些區域近年預售交易爆量，但也隨後面臨市場降溫考驗（詳見後文）。

2025–2028 預售屋交屋潮高峰預測

平均工期推估：

小型案：24–30個月
中型案：30–36個月
大型案：36–48個月

交屋高峰時程：

2025–2026為歷史最高交屋潮，估計每年超過10萬戶。
2027–2028交屋量略降但仍處高檔，市場進入供給高峰期。

依據建案平均工期推算，小型案約24–30個月、中型30–36個月、大型36–48個月完工。由此估計，2021–2022年熱銷的預售屋將在2023下半年到2025年間陸續完工交屋；2023–2024年簽約的預售量高峰則將從2025年起持續至2027–2028年形成歷史最大交屋潮。永慶房產據實價登錄資料預估，2025年全台預售屋交屋量約10.7萬戶；隨後2026年可能更高，2025–2028年整體交屋數將維持在每年10萬戶以上的高檔水位。專家指出，這將是台灣史上最大規模的交屋潮，預計將持續三至四年。

由於建照（建築許可）發放量在2019–2022年間屢創新高（2022年建照戶數達13萬戶以上），其滯後2~3年的完工效應自2024年開始顯現。2024年住宅使用執照核發量已首度突破13萬戶；2025–2026年預計進一步攀向高峰，使照量可能再創歷史新高。交屋尖峰時期推測落在2025年底至2026年中左右，屆時許多大型案將集中交付。此外，每年第三季常因建商趕在颱風季前完工而交屋量偏高、第四季則有部分延後至年底交屋的現象，可能形成雙峰型態：如2025年Q3及2025年Q4接連出現高交屋量，2026年上半年延續高峰後，下半年起交屋量才可能逐漸趨緩。總體而言，2025–2026是交屋高峰年度，2027–2028雖略有回落但仍處高檔，直到2029年後交屋潮才可望明顯緩解。

隨著未來幾季新成屋大量釋出，市場將由賣方轉為買方市場，供給量激增下買方選擇增多、議價空間加大。預售轉成新成屋入市，若購屋者無法順利交屋，可能衍生短售、法拍增加的壓力。2024年Q4市場已現端倪：高峰期成交清淡、部分建案價格鬆動甚至傳出解約潮（詳見下一節）。展望未來數年，交屋潮的集中來襲將對房市形成下行壓力，價格出現結構性調整的機率提高。建議相關業者與買方提早因應交屋高峰帶來的供需失衡衝擊。

央行72-2限貸管制與資金池緊縮情形

72-2條文簡介：

商業銀行對不動產放款不得超過存款+金融債的30%。
2023年9月放款佔比已達26.82%，逼近上限。

「72條之2」限貸規範介紹：所謂銀行法第72條之2，俗稱不動產放款天條，規定商業銀行對住宅及企業建築放款總額不得超過該行存款餘額加金融債券額的30%。立法目的在防止信貸資源過度流向房地產，以免擠壓其他產業融資並維持金融穩定。多年來銀行業房貸占比多控制在此上限下，但隨近年房市熱絡，房地產放款佔比一路攀升，在2023年底觸及警戒。截至2023年9月，全體銀行平均房地產放款佔比達26.82%，創兩年新高，6家銀行逼近28%紅線（其中包括3家公股行庫）。部分積極承作房貸的民營行庫（如玉山銀、台新銀）甚至提前用罄額度、暫停承作新房貸案。

限貸政策進程：

2020起共七波信用管制。
2024年9月「第七波限貸令」最嚴，第二戶限貸五成，第三戶限三成且無寬限期。

面對房貸激增，央行自2020年底起連續七波選擇性信用管制打擊炒房。第七波措施於2024年9月19日公告，被稱為「史上最嚴限貸令」。其主要內容包括：全國範圍內自然人購買第二戶房貸成數上限降至5成（以往僅限六都及新竹，現擴及全國）；名下已有房產者申辦第一戶貸款取消寬限期；對於第三戶以上購屋、公司法人購屋、高價住宅、建商餘屋貸款一律降至3成成數，且全面禁有寬限期。央行同時要求銀行強化借款人還款能力審查，例如新增規範：貸款戶須切結一年內出售名下原有房屋，違反者銀行可提前收回貸款。2023年8月央行曾先行道德勸說，請銀行自主控管不動產貸款總量；9月第七波正式上路後，10月對首購族、新青年安心成家貸款等自住需求又做出部分寬鬆排除（如夫妻一方無房者可不受部分規定影響等）。整體而言，七波管制皆圍繞降低貸款成數、縮短寬限期等手段，逐步趨嚴。在72-2法定上限壓力下，此類管制作為未來仍可能持續，直至房市過熱明顯降溫。

資金排擠結果：

銀行額度提早用盡，部分申貸遭延後至隔年。
民眾轉向農會信用部及多銀行聯貸。

房市熱潮帶動下，全體銀行購屋貸款餘額近年快速攀升。2021年房貸年增率達雙位數，之後雖逐步下降仍維持高檔。截至2024年11月底，全體國銀購屋貸款餘額約10.94兆元，年增率10.74%。由於存款成長相對趨緩，不動產放款佔比一度節節升高：2024年4月該比率升至26.4%；2024年6月底若改以總放款占比計算，房地產相關授信集中度高達37.4%，逼近2009年金融海嘯時的歷史高峰37.9%。此情況引發高層關切，雖府院澄清「絕無限貸令」但是資金池緊縮已成事實。多家銀行第四季起採取緊急風控，自主壓降房貸佔比（部分銀行推遲至次年再放貸），導致民眾房貸申請卡關現象蔓延。

當前銀行對房貸普遍緊縮態度，實際形成了房市的貸款排擠效應。一方面，不動產放款超量佔用銀行額度，排擠中小企業及其它產業融資資源；另一方面，銀行為守住72-2上限，對房貸戶紛紛提高門檻、縮減額度，使剛性自住需求者也受影響。2024年下半年坊間傳出「房貸之亂」：有銀行房貸幾近停擺、建商為協助客戶交屋只得聯合多家銀行分批貸款，甚至引入不受72-2限制的農會融資。種種跡象顯示，此輪限貸管制導致資金池趨緊，對預售市場造成實質壓力。儘管2024年底銀行因存款暴增使房貸比略降至26.44%（暫時舒緩限貸指標），但在央行持續強化金檢與升息預期下，未來一段時間銀根趨緊難解。資金環境的急轉彎，正考驗著先前高槓桿進場者的財務調適能力。

未來2~3年高風險縣市與行政區

在交屋潮壓力與限貸環境下，未來2~3年內預售屋違約風險最高的地區，主要落在推案量巨大且投資客比重高的都會區。綜合交屋預估和近期解約案例，【高雄市】、【桃園市】、【台中市】三地風險突出；此外，【新竹縣市】的竹科衛星區也值得留意。以下列出五個高風險行政區及其脆弱因素：

高風險縣市：

高雄市
桃園市
台中市

五大高風險行政區與原因：

高雄前鎮、楠梓：投資客比例高、解約潮已現。

高雄近年受惠於半導體設廠（楠梓科學園區、路竹台積電等）和亞洲新灣區題材（前鎮區）。投資客瘋搶預售，建商甚至祭出「超低首付」行銷（傳言僅49萬、59萬元即可簽約多戶）。然而當地實質自住需求跟不上投機熱度，房價雖炒高但接手買盤不足。隨著限貸令實施後購屋資金緊繃，高雄預售市場首先出現解約潮：2024年8–10月高雄有91件預售解約，位居七都之冠。其中前鎮、楠梓、左營等區違約最明顯。不少當初高槓桿進場的投資客因貸款成數驟降而周轉失靈，只能忍痛認賠退場。高雄這些高風險區特點在於：總價雖相對雙北不高但漲幅大，投機色彩濃，購屋者自備款偏低、槓桿率偏高，一旦銀行緊縮貸放就最容易出現斷頭風險。

桃園中壢、觀音：重劃區供給量大，自住需求不足。

桃園多年來因價格較北部都會低，吸引雙北首購族移居，重劃區推案爆發。其中中壢青埔高鐵特區、觀音工業區周邊近年湧入大量新案，但這些區域生活機能和產業就業仍在發展，購屋需求略嫌透支。一旦房市轉冷，該類區域最先出現棄購潮。統計顯示桃園2024年8月至今預售解約63件，排名全台第二，其中以桃園區、中壢區、觀音區各超過10件最為集中。原因在於這些地方建案供給遠超實質剛需，投資客見市場走弱紛紛退場。尤其觀音區不少案子售予資金實力有限的年輕族群，在貸款遭限下無法如期備齊自備款，容易發生違約。桃園的風險還體現在交屋量巨大：預估2025年桃園中壢區將有4,388戶預售屋交屋，為全台第二高的行政區。供給洪峰下，若貸款環境未鬆綁，中壢等區房市將面臨明顯衝擊。

台中北屯、西屯：交屋量全國最高，單價高，槓桿壓力大。

台中近年推案規模直逼雙北，北屯區更是2025年預測交屋量第一的大區，估達4,573戶。北屯擁有十四期等多塊大型重劃區，先前因經濟成長及建設題材帶動，預售房市極度熱絡。但交屋潮將使當地庫存急增，屆時市場消化壓力巨大。鄰近的西屯區則因坐擁七期豪宅區外擴，平均預售總價高達2,603萬元，在全台交屋量前十名區域中價格最高。對於這類高總價產品，若房貸成數比預期少一成，購屋者須額外籌措約260萬元，財務壓力可想而知。台中三屯區不少換屋族原指望高價賣舊屋、低利貸新屋，如今遇上利率上升和限貸，使部分換屋計畫中斷。台中風險點：一是總量大（交屋戶數全國最多），二是單價高（豪宅多，自備款門檻高），三是投資成分高（炒作風盛）。在房市轉向下，台中恐出現價格鬆動甚至個案法拍增多的風險。

新竹竹北：高科技產業循環，部分案場停工，解約潮風險高。

竹科帶動下，新竹於2020–2021年出現預售炒作熱，竹北高鐵新市鎮房價翻倍飆漲。然而科技業景氣循環加上政策打炒房，讓高點進場的投資客進退兩難。近來竹北某指標性預售案因工程停滯超一年，引發買方信心崩解，單一建案即累積大量解約。統計2024年近3個月新竹縣市解約51件，其中竹北占了40件，多集中於該停工建案。這凸顯竹北高度投機下的脆弱性：高總價、低自備，對建商品質與資金鏈依賴度高，一旦建商或金融環境出問題，買方違約潮恐連鎖引爆。未來兩年竹北還有不少2021年所賣預售將交屋，在銀根緊俏、房價回調預期下，該區是北部少數須警戒的高風險區域。

（相對低風險區）：相比之下，台北市因近年預售推案量有限且買家財務實力較強，交屋違約風險為六都中最低，2024年近月解約僅15件。新北市雖預售量大，但集中在有就業人口支撐的生活圈（如板橋、新店等），房屋脫手性強，因此解約率也偏低。然而新北部分外圍區（如林口、淡水）仍須留意供給過剩下價格下修的壓力，只是相較上述高風險區，發生劇烈斷鏈的可能性較小。

高資產購屋者風險對策與建議

對於資產雄厚但面臨當前貸款緊縮環境的購屋族，建議從以下幾方面著手，降低未來交屋與融資風險：

避開貸款擠壓時段：
盡量錯峰申請房貸，避免在年度末季（Q4）或銀行額度告罄時點才辦理貸款。近年部分銀行第三、四季房貸額度提前用盡，不得不延後至次年承作。因此，高資產者應提前規劃貸款時程，在年度初或銀行額度充裕期即鎖定融資，以防臨近交屋時碰上銀行「暫停收件」窘境。同時，可多利用銀行預先審核服務，於購屋合同簽訂後即洽銀行評估可貸額度，早知道差額好及時準備。
優選貸款條件佳的銀行與方案：
各銀行房貸政策差異大，高淨值客戶可貨比三家尋找最佳條件。公股銀行一般資金較充沛，在72-2管控下壓力稍小，對首購自住貸款仍相對友善。另外，避開已逼近放款上限的行庫（如部分民營龍頭銀行），改向不受72-2限制的金融機構申貸是一招。例如農會信用部、中小型信用合作社等不在商業銀行範疇，可不受30%上限約束。有需要時也可考慮與銀行搭配相關保險理財商品，以爭取更高成數或利率優惠。高資產人士還可以運用自身財力優勢，選擇較高自備款、較低貸款成數的方案，這樣銀行審核相對寬鬆，核貸成功率和條件也會更理想。
避開易受限貸擠壓的高風險區：
購屋地點的選擇將影響貸款難度和未來保值性。建議迴避近期供過於求且解約頻傳的投機熱區（如上述高雄前鎮、桃園青埔、台中北屯/西屯等）。銀行對這些區域的餘屋貸款態度更趨保守，評估價可能調低，影響可貸金額。同時房價下修風險較高，對資金配置不利。高資產者可優先考慮都會區核心地段或供需平衡的區域購屋，這些地區房價抗跌且轉手變現容易，未來即便銀根緊縮也較不影響自身財務布局。
交屋資金規劃與周轉：
面對未來交屋潮及可能的貸款成數不足，高資產買方務必做好資金調度。首先，提高自備款比例：預留比原計畫多一成至二成的房價款，以備銀行只能貸到六成或更低的情況。其次，善用多元融資管道：可預先申請信用額度或動用股票、債券作為質押貸款，確保交屋時有備用金源填補缺口。第三，與建商保持溝通彈性：如遇整體交屋期銀行額度吃緊，爭取建商協助（例如延長交屋期或協調聯合貸款方案）。部分建商已備妥合作農會或多銀行聯貸因應買方房貸難題。高資產者可運用談判籌碼，要求取得較寬鬆的交屋付款安排。最後，務必審慎評估財務槓桿，即使資產雄厚也不宜過度借貸擴張。不妨提前償還部分其他貸款或降低槓桿比重，以在高利率環境下保持良好的現金流安全墊。只有做好最壞打算的資金準備，才能在交屋風暴中從容應對，守護自身資產。

這些對策能顯著降低2025–2028交屋潮風險。

總而言之，2020年代中期台灣預售屋市場正面臨供給高峰與金融緊縮的雙重挑戰。購屋人尤其是高資產階級，需認清市場趨勢並採取前瞻措施：選對時機地點進場、精準配置資金、降低槓桿風險。如此方能在未來2~3年的風險高點中站穩腳步，同時把握房市由熱轉冷所帶來的**「買方市場」**新機遇。自住購屋者更應回歸居住本質，量力而為，以免捲入投機泡沫與斷頭危機。政府後續政策若能適度鬆綁合理自住貸款並加強市場秩序監管，亦有助於整體房市平穩降落。在政策、市場與個人多方努力下，預期台灣房市可望走向更健康穩健的發展軌道。

參考資料：預售屋實價登錄統計、內政部不動產資訊平台、各大媒體房市專題報導 (經濟日報、住展雜誌、TVBS、鉅亨網等)等。