預售屋履約保證是什麼？2025年全台買房族必懂的保命機制

買預售屋最怕什麼？不是地段、不是建材，而是──你付了錢，房子卻蓋不出來！

自 2011 年起，政府規定預售屋買賣契約強制載明「履約保證」，目的就是要保護買方資金安全。
這篇文章會帶你完整搞懂各種履約保證機制、優缺點比較，以及如果建商真的出事，買方該怎麼辦。

📌 文章目錄

• 什麼是預售屋履約保證？
• 五種履約保證機制介紹
• 履約保證比較表
• 建商不使用履保，合法嗎？
• 建商違約怎麼賠？
• 買方怎麼選？實戰建議
• 常見問題 FAQ

什麼是預售屋履約保證？

預售屋履約保證是一種由第三方（如銀行、信託機構、同業或公會）監督資金流向的保護制度，確保建商依約蓋完房、準時交屋。

簡單說，就是「你的錢不是直接交給建商，而是有機制幫你看住」。

五種預售屋履約保證機制

① 價金返還（最安全）

• 建商只能在交屋＋過戶後，才能拿到你付的錢
• 若中途倒閉，買方可全額退費
• 缺點：建商資金壓力大，不愛用

② 價金信託

• 款項存入信託帳戶，按施工進度撥款
• 監控建商動用資金的節奏
• 注意：信託內容要寫清楚撥款條件

③ 不動產開發信託

• 類似價金信託，但加入建商土地、自有資金等
• 可支應建案銷售、管銷費用
• 風險比價金信託高，但監管仍存在

④ 同業連帶擔保

• 資本額相當的建商互相擔保
• 若出事，另一建商續建
• 高風險：擔保方可能是建商的關係人

⑤ 公會辦理連帶保證協定

• 由開發公會會員組成擔保協定
• 買方可向協定公司求償
• 保障有限：不是由公會本身擔保

履約保證機制比較表

保證類型	資金專戶	資金用途	監管方式	買方保障
價金返還	✅ 有	交屋後撥款	銀行控管	⭐⭐⭐⭐⭐（最高）
價金信託	✅ 有	按進度撥款	信託機構	⭐⭐⭐⭐
不動產開發信託	✅ 有	工程＋管銷費	建經監管	⭐⭐⭐
同業連帶擔保	❌ 無	建商自由運用	無第三方	⭐⭐
公會連帶保證	❌ 無	建商自由運用	協定公司	⭐⭐

建商要求不使用履保，合法嗎？

不合法！
根據 2011 年起實施的內政部規定，預售屋契約必須包含履約保證條款，否則視為無效。
若建商要求簽署「不需擔保契約」，或契約中沒寫清楚履保方式，買方有權拒絕或主張無效。

建商倒閉了，怎麼賠？

• ✔️ 價金返還：100%退費
• ✔️ 信託類型：依照撥款進度＋契約條款，視情況可續建或退費
• ⚠️ 連帶擔保、公會協定：須由協定公司承接，若資金斷裂仍有完工風險

買方怎麼選？實戰建議

1. 優先選：價金返還＞價金信託＞開發信託
2. 慎選建商：查品牌口碑、信託合作銀行
3. 問清楚帳戶細節：確認信託帳戶與契約一致
4. 拒絕模糊條款：「無需保證」＝危險警訊

❓ 常見問題 FAQ

Q1：履約保證是不是買方自己要申請？

A：不是，應由建商提供，契約中就要列出履保方式。

Q2：履保帳戶怎麼查真假？

A：可比對信託銀行帳號與契約所載是否一致，或詢問該信託銀行客服查驗。

Q3：有履保機制，就一定安全嗎？

A：仍需視機制類型與契約條款細節，建議選擇專款專用機制（價金信託以上）。

Q4：為什麼很多建案不採用價金返還？

A：建商需先墊資，壓力大，不利於資金運作，所以較少使用。

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