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| 2026 房產投報率試算神器：一般出租 vs 社宅包租代管稅後比較 |
你是否正在猶豫：買房收租到底划不划算？或者手上有房子，正在糾結要自己租、交給仲介，還是加入社會住宅包租代管？
很多房東在計算投報率時，只用「年租金 ÷ 房價」這種粗略的算法，卻忽略了持有稅（房屋稅、地價稅）、所得稅、二代健保、裝修攤提、空置期以及貸款利息。結果往往是「帳面賺錢，口袋沒錢」。
為了幫大家釐清真實的獲利狀況，我開發了這款【全方位房產投報率試算工具】。不需下載 App，直接在網頁上就能操作，幫你一鍵 PK「一般出租、公益出租、社宅代管、社宅包租」四種模式的稅後差異。
👇 立即試算：房產投報率計算機
(建議使用橫向螢幕或電腦版瀏覽，以獲得最佳比較視野)
房產投報率試算
四大方案：一般 / 公益 / 社宅代管 / 社宅包租
| 項目 | 一般代管 （付費 / 稅重） |
公益出租 （省費 / 稅優） |
社宅代管 （9 折 / 省稅） |
社宅包租 （8 折 / 省事） |
|---|---|---|---|---|
| 月租金 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 業者服務費 | 0 | 0 | 免服務費 | 免服務費 |
| 年度總稅金 （所得稅 + 持有稅 + 可能二代健保） |
0 | 0 | 0 | 0 |
| 稅後淨投報 | 0% | 0% | 0% | 0% |
| 每月淨現金 | 0 | 0 | 0 | 0 |
| 額外補助 | - | - | 修繕 1.5 萬 | 修繕 1.5 萬 |
- 一般代管：租金收 100%，但可能要付代管費，稅賦通常較重。
- 公益出租：自租常見選項，免代管費且享稅務折減，適合願意自己處理租務的房東。
- 社宅代管（9 折）：租金打 9 折，免服務費，稅務折減幅度較大。
- 社宅包租（8 折）：租金打 8 折，但省事且現金流較穩，適合想降低管理心力者。
💡 如何使用這個工具？
這個工具設計的邏輯是模擬真實的投資決策過程，請依照以下步驟輸入：
Step 1. 房子條件與貸款 (現金流的基礎)
- 市場行情月租： 請輸入該區域一般出租的行情（不要輸入社宅打折後的價格，系統會自動幫你打折計算）。
- 貸款設定： 這是影響「每月淨現金」最巨大的變因。你可以選擇寬限期後的本利攤還，看看租金是否蓋得過房貸。
- 物件所在地： 系統會自動判定該縣市的「社宅租金上限」（例如台北市 39,000 元），如果你的租金過高，系統會自動提示不符合社宅資格。
Step 2. 點擊「展開 詳細成本與稅務」 (魔鬼在細節)
很多人算錯投報率就是死在這裡！
- 取得成本： 仲介費、代書費、裝潢費。這些是你的「總投入成本」，會影響分母。
- 持有稅與所得稅： 輸入一般的稅額即可，程式會自動幫你扣除公益出租與社宅的免稅額（例如社宅享有一萬元免稅額、修繕補助等），算出最精準的稅後淨利。
Step 3. 觀看結果與推薦
- 每月淨現金 (Cash Flow)： 這是最殘酷的指標。扣掉房貸、管理費、稅金後，你每個月是「正向現金流」還是得「倒貼」？
- 稅後淨投報 (ROI)： 這是評估資產效率的指標。
- 系統推薦： AI 邏輯會根據你的現金流壓力與獲利最大化，建議你適合走哪一種方案。
🧐 四種出租模式，我該怎麼選？
在試算結果中，你會看到四個欄位，這裡簡單幫大家科普：
- 一般代管 (General)
定義：就是傳統的租屋模式，你可能委託仲介或是自己租。
缺點：稅賦最重（無免稅額），若租給公司還可能產生二代健保與扣繳。 - 公益出租 (Public Welfare)
定義：房客領有租金補貼，房東自動成為公益出租人。
優勢：享有每屋每月 1.5 萬免稅額，且房屋稅、地價稅可比照自用住宅稅率。適合喜歡自己管理、不想被綁約的房東。 - 社宅代管 (Social Housing Mgmt)
定義：交給業者管理，租金打 9 折。
優勢：免仲介服務費，享有專人管理，且稅務優惠與修繕補助最完整。 - 社宅包租 (Social Housing Sublet)
定義：業者當二房東（租約簽給業者），租金打 8 折。
優勢：最省事、收入最穩。不管房子有沒有人住，業者都會付你在合約上的租金，完全沒有空置期風險。
🙋♀️ Q&A 常見問題
Q1：為什麼算出來的「社宅包租」現金流比「一般出租」還高？
A：雖然社宅包租租金打 8 折，但因為它免服務費（一般出租常需付 10% 代管費或仲介費）、稅務減免幅度大（所得稅、房屋稅都省），加上有修繕補助，在租金 3 萬以下的物件，社宅方案往往「稅後」賺更多。
Q2：為什麼我的結果顯示社宅方案「不符」？
A：社會住宅有租金上限規定（例如台南/高雄上限 29,000 元，台北 39,000 元）。如果你的物件是豪宅，租金超過這個天花板，就無法申請社宅，只能走一般出租。
Q3：系統顯示我的「每月淨現金」是紅色的負數？
A：這代表你的租金收入不足以支付房貸與持有成本。這種情況下，建議你檢視是否貸款成數過高、年限過短，或是該物件的租金行情偏低。負現金流的投資需要依靠未來的房價增值來彌補，風險相對較高。
結語
房地產投資不是憑感覺，而是精算的科學。希望這個小工具能幫助你在投資路上做出更理性的判斷。
如果你算完後，發現社會住宅方案對你更有利，或者對於稅務申報細節還有疑問，歡迎點擊試算表下方的「加我 LINE」按鈕，我們可以針對你的物件做更深入的健檢！
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