賣房時先別急著套稅率。第一個要確認的，是這筆房地到底屬於舊制財產交易所得，還是房地合一稅。兩套制度的課稅標的、申報時間與計算方式不同；取得日期判錯，後面的試算就會全部偏掉。
先判斷：舊制，還是房地合一稅？
財政部目前的判斷基準不是「哪一年賣」，而是取得日期與交易條件。個人在 105 年 1 月 1 日以後交易房地，如果房地是在 105 年 1 月 1 日以後取得，原則上屬房地合一稅；103 年 1 月 2 日以後取得且持有期間在 2 年以內的房地，也可能納入新制。一次出售分次取得的持分，還可能需要依各次取得日期分別判斷。
這篇整理的 114 年度個人出售房屋財產交易所得計算規定，處理的是不屬於房地合一稅範圍的舊制房屋。常見情況是 105 年 1 月 1 日以前取得的房屋，但繼承、贈與、共有持分或取得時間跨制度的案件，不能只憑印象判斷，應把權狀、異動索引與取得原因一起交給國稅局或稅務專業人員確認。
| 比較項目 | 舊制財產交易所得 | 房地合一稅 |
|---|---|---|
| 課稅範圍 | 房屋交易所得；土地另依土地稅規定處理 | 房屋與土地交易所得合併計算 |
| 申報方式 | 併入交易年度的個人綜合所得總額，於次年綜所稅申報期辦理 | 原則上在完成所有權移轉登記日次日起 30 日內分離申報 |
| 計算重點 | 能提出成交金額與成本時核實認定；資料不足時才可能採年度設算標準 | 成交價額減除成本、改良與移轉費用，再依規定計算課稅所得與稅率 |
舊制不是一律用房屋評定現值乘一個比率
財政部 2026 年 3 月 4 日發布的「114 年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」先講核實認定：如果納稅義務人已提供，或稽徵機關已查得實際成交金額與原始取得成本，應依所得稅法規定核實計算。年度設算標準主要用在未申報、無法提出實際成交金額或原始取得成本，且稽徵機關也查不到完整資料的情況。
這個順序很重要。屋主持有多年、找不到早期單據，不代表一定只能接受較高的設算所得；財政部也說明，若因年代久遠無法完整保存原始成本，納稅義務人可以依納稅者權利保護法規定，請稽徵機關協助查明。能找到買賣契約、付款紀錄、仲介費、契稅、代書費與資本性修繕證明，通常比只看網路試算更有用。
114 年度臺南市怎麼看？
舊制案件若只查得到實際成交金額，卻無法證明原始取得成本，且臺南市房地總成交金額（含車位）達 3,000 萬元以上，或不含車位的單價達每坪 50 萬元以上，依 114 年度規定，會先按房屋評定現值占公告土地現值與房屋評定現值合計的比例，算出歸屬房屋的收入，再以該房屋收入的 20% 計算出售房屋所得。這裡的 20% 是所得額計算比例，不是直接把總成交價乘 20%，也不是房地合一稅率。
未達前述高價門檻或不屬該情形時，才依房屋所在地的年度比例，以房屋評定現值計算所得。114 年度臺南市依區域分成 17 組：
| 設算比例 | 臺南市行政區 |
|---|---|
| 32% | 東區 |
| 30% | 安南區、北區、中西區、安平區 |
| 28% | 永康區、南區 |
| 26% | 善化區、新市區 |
| 25% | 歸仁區、仁德區 |
| 24% | 安定區 |
| 21% | 新營區 |
| 20% | 官田區、西港區 |
| 19% | 麻豆區、新化區 |
| 18% | 柳營區、佳里區 |
| 17% | 關廟區 |
| 16% | 鹽水區、學甲區 |
| 15% | 六甲區 |
| 14% | 玉井區 |
| 12% | 白河區、後壁區、東山區、下營區、山上區 |
| 11% | 將軍區、七股區 |
| 8% | 龍崎區、北門區、左鎮區、大內區、楠西區、南化區 |
上表是 114 年度設算比例，不是永久固定稅率。每一年度都要看財政部當年度規定；也不要把「房屋評定現值 × 比例」直接當成最後應繳稅額，設算結果是財產交易所得，之後仍要依綜合所得稅規定申報。
三種常見情況，判斷順序不要顛倒
情況一：找得到成交價，也找得到原始成本
先整理買進與賣出的契約、價金，以及可證明的必要費用，讓稽徵機關依實際資料核實計算。這時不能因為所在地有一個年度百分比，就跳過原始成本直接用設算比例。核實資料不只是一張發票，契約標的、付款人、付款日期與金流也要能互相對應。
情況二：找得到成交價，但多年以前的原始成本不完整
這才需要進一步檢查是否落入臺南市高價房屋的認定門檻，以及房屋評定現值與公告土地現值的比例。總價門檻與單價門檻是判斷是否採高價房屋計算方式的條件，不是直接套在總成交價上的稅率；最後算出的房屋交易所得，仍要併入綜合所得申報。
情況三：成交價與原始成本都無法提出，稽徵機關也查不到
才依房屋評定現值與所在地年度比例設算所得。房屋在臺南哪一個行政區會影響比例，因此要以門牌所在地核對上表，不能拿鄰近行政區或網路文章的舊年度比例代用。若同時出售房屋與土地，也要記得舊制表格處理的是房屋財產交易所得，不代表土地部分沒有其他稅負。
若房地來自繼承或贈與，取得日期與可認列成本的判斷又會不同；若一戶房地由不同時間、不同原因取得多筆持分，也可能需要拆開判斷。遇到這些情況，先把完整異動索引與繼承、贈與資料備妥，再確認制度與申報方式，會比先猜一個稅率更可靠。
賣房前先整理這些資料
- 房屋與土地的取得契約、權狀、異動索引，以及繼承或贈與文件。
- 出售契約、價款收付紀錄、履約保證與銀行金流。
- 取得時的仲介費、契稅、印花稅、代書費、規費與公證費證明。
- 取得後屬於資本支出的增置、改良或修繕資料，包括合約、發票、付款紀錄與施工前後照片。
- 出售時支付的仲介費、廣告費及其他與移轉直接相關的必要費用。
同一筆裝潢支出能不能列成本，要看是否增加房屋價值或效能、是否屬於短期耗竭的日常維護，以及證明文件能不能對應到標的與付款人。家具、家電、管理費與日常清潔等支出，不能因為「買房後有花錢」就全部列入。
常見問題
- 105 年以前取得的房屋，一定適用舊制嗎？
- 不一定。103 年 1 月 2 日以後取得且持有期間在 2 年以內的房地，可能仍屬房地合一稅；繼承、贈與或分次取得持分也要個別判斷。
- 臺南市總價超過 3,000 萬元，就直接課 20% 嗎？
- 不是。該規定只適用於舊制案件且無法證明原始取得成本等特定情形，還要先依房地評定現值比例算出歸屬房屋的收入，再以該收入的 20% 計算所得額。
- 舊制房屋要在過戶後 30 日內申報嗎？
- 舊制房屋交易所得原則上併入交易年度綜合所得，於次年綜所稅申報期辦理；房地合一稅才是原則上於移轉登記日次日起 30 日內分離申報。
- 網路試算可以當正式申報結果嗎？
- 不能。試算只能協助整理問題，正式結果仍取決於適用制度、取得原因、持有期間、實際成本費用與國稅局認定。
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