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2025年預售屋解約潮的背景與原因
2025年台灣房市迎來史上最大的交屋潮,但在這之前,預售屋解約潮卻已經先爆發。自2023年7月實施的預售屋解約申報制度,全台累積超過2800件的解約案,尤其以高雄、桃園、台中為主要熱區。造成解約潮的原因包括:第七波打房政策、兩房以上貸款成數限制、以及市場冷卻導致投資客找不到接盤俠等問題。
解約潮的影響與房市現況
市場冷卻使投資客的資金周轉變得困難。根據內政部最新數據,截至2024年11月統計,高雄市的解約案件最多(約600件),其次是桃園(約440件)與台中(約330件)。此外,建商也紛紛出現以提供獎金等方式促銷的現象。整體而言,台灣房市已經出現降溫的趨勢,投資客必須謹慎因應。
解約現況分析
區域分布:
六都:
- 高雄市:600多件。
- 桃園市:440多件。
- 台中市:330多件。
- 新北市、台南市:各超過240件。
- 台北市:110多件。
非六都:
新竹縣、雲林縣、宜蘭縣:各超過100件。
- 解約原因:無力繳款:受限貸令影響,購屋族資金壓力大。
- 建案問題:營造品質、工安疑慮等。
- 標的不符預期:實際房屋與預期落差大。
預售屋解約的違約金與平均地權條例
當買家選擇解約時,違約金最高可達總價的15%。這意味著若購買總價為2,000萬元的預售屋,違約金可高達300萬元,對投資客來說是一筆相當沉重的負擔。建商之所以要求高額違約金,是為了避免投資客任意退場,保護建商的權益與開發資金流動性。
建商通常不希望買家解約,因為這會影響到整體銷售狀況與現金流。尤其是市場冷卻的情況下,購買意願降低、轉售難度提升,建商更希望順利完成交屋。然而,在現行政策與市場環境的雙重打擊下,許多投資客為了避免更大的損失,選擇以解約方式逃避後續更高的成本負擔。
另一方面,平均地權條例 對預售屋解約與轉售也造成了重大影響。這項條例原本目的是避免紅單炒作,規定購買紅單的投資客不能在建案交屋前轉售或轉讓。這意味著如果投資客在未交屋前遇到資金問題或市場變化,只能選擇解約,而不是轉售來減少損失。
此外,違反平均地權條例的轉售行為可能導致法律責任。因此,許多投資客即便想要尋找接盤俠或轉讓物件,也必須等待交屋後才能合法進行交易,這大幅提高了資金卡死與違約賠錢的風險。
預售屋解約的合法對策與轉售方法
若買家希望避免高額違約金,可以考慮以下六種合法轉售或轉讓方式:
- 非自願離職:
若因公司裁員、結束營業或其他非自願因素導致失業,買家可依法申請解約或轉售,以減少損失。 - 重大傷病或特定病症:
若買家或其直系親屬因重大疾病或特殊病症,導致無法負擔購屋支出或必須出售房產籌措醫療費用,可提出證明申請解約或轉售。 - 災害毀損居住房屋需另行租屋:
當自然災害(如地震、洪水、火災等)導致原有居住地損毀,並必須另行租屋的情況下,買家可向建商申請轉售或解除合約。 - 重大意外事故導致第三人傷亡:
因不可抗力或重大意外事件導致家庭成員喪失或傷殘,無法再負擔房屋支出時,買家可提出證明進行解約或轉售。 - 繼承人無意保留或協議變價分配:
當房產由繼承取得,而繼承人之間協議將產權變價分配,或無意保留房產時,這也屬於合法轉讓的範圍。 - 轉讓給共同買受人(如配偶或家人):
若購買時登記為共同買受人,則可將持有權移轉給配偶或家人,而不構成違法轉讓。
以上方法屬於法律規範內的轉售或轉讓方式,買家在遇到資金困難或無法交屋時,可以依照合約或法規條款與建商協商,並提出相關證明文件來達成協議。
常見問題 (FAQ)
Q1:預售屋解約會損失多少?
通常解約的違約金可達總價的15%,但具體金額需依照當初簽訂的合約內容。
Q2:如何避免解約損失?
除了與建商協商降低違約金外,若符合特定條件(如非自願離職或重大傷病等),可以合法申請轉售或轉讓。
Q3:政策限制對投資客的影響有多大?
第七波打房政策特別針對兩房以上貸款成數限制,對於需要高成數貸款的投資客影響最為明顯。
Q4:平均地權條例如何影響預售屋轉售?
平均地權條例禁止紅單轉售,必須等到交屋後才能合法脫手,否則可能違法。
Q5:若不想賠錢解約,還有其他選擇嗎?
若自備款足夠,可以選擇硬著頭皮交屋並尋找買家出售。但市場不景氣下,找到買家難度增加。
總結來說,2025年的預售屋解約潮持續蔓延,投資客與自住客皆需小心應對。建議在簽約前做好資金規劃與風險評估,避免後續產生高額損失。

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