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2025年預售屋解約潮的背景與原因
2025年台灣房市迎來史上最大的交屋潮，但在這之前，預售屋解約潮卻已經先爆發。自2023年7月實施的預售屋解約申報制度，全台累積超過2800件的解約案，尤其以高雄、桃園、台中為主要熱區。造成解約潮的原因包括：第七波打房政策、兩房以上貸款成數限制、以及市場冷卻導致投資客找不到接盤俠等問題。
解約潮的影響與房市現況
市場冷卻使投資客的資金周轉變得困難。根據內政部最新數據，截至2024年11月統計，高雄市的解約案件最多（約600件），其次是桃園（約440件）與台中（約330件）。此外，建商也紛紛出現以提供獎金等方式促銷的現象。整體而言，台灣房市已經出現降溫的趨勢，投資客必須謹慎因應。
解約現況分析
區域分布：
六都：
- 高雄市：600多件。
- 桃園市：440多件。
- 台中市：330多件。
- 新北市、台南市：各超過240件。
- 台北市：110多件。
非六都：
新竹縣、雲林縣、宜蘭縣：各超過100件。
- 解約原因：無力繳款：受限貸令影響，購屋族資金壓力大。
- 建案問題：營造品質、工安疑慮等。
- 標的不符預期：實際房屋與預期落差大。
預售屋解約的違約金與平均地權條例
當買家選擇解約時，違約金最高可達總價的15%。這意味著若購買總價為2,000萬元的預售屋，違約金可高達300萬元，對投資客來說是一筆相當沉重的負擔。建商之所以要求高額違約金，是為了避免投資客任意退場，保護建商的權益與開發資金流動性。
建商通常不希望買家解約，因為這會影響到整體銷售狀況與現金流。尤其是市場冷卻的情況下，購買意願降低、轉售難度提升，建商更希望順利完成交屋。然而，在現行政策與市場環境的雙重打擊下，許多投資客為了避免更大的損失，選擇以解約方式逃避後續更高的成本負擔。
另一方面，平均地權條例 對預售屋解約與轉售也造成了重大影響。這項條例原本目的是避免紅單炒作，規定購買紅單的投資客不能在建案交屋前轉售或轉讓。這意味著如果投資客在未交屋前遇到資金問題或市場變化，只能選擇解約，而不是轉售來減少損失。
此外，違反平均地權條例的轉售行為可能導致法律責任。因此，許多投資客即便想要尋找接盤俠或轉讓物件，也必須等待交屋後才能合法進行交易，這大幅提高了資金卡死與違約賠錢的風險。
預售屋解約的合法對策與轉售方法
若買家希望避免高額違約金，可以考慮以下六種合法轉售或轉讓方式：
- 非自願離職：
若因公司裁員、結束營業或其他非自願因素導致失業，買家可依法申請解約或轉售，以減少損失。 - 重大傷病或特定病症：
若買家或其直系親屬因重大疾病或特殊病症，導致無法負擔購屋支出或必須出售房產籌措醫療費用，可提出證明申請解約或轉售。 - 災害毀損居住房屋需另行租屋：
當自然災害（如地震、洪水、火災等）導致原有居住地損毀，並必須另行租屋的情況下，買家可向建商申請轉售或解除合約。 - 重大意外事故導致第三人傷亡：
因不可抗力或重大意外事件導致家庭成員喪失或傷殘，無法再負擔房屋支出時，買家可提出證明進行解約或轉售。 - 繼承人無意保留或協議變價分配：
當房產由繼承取得，而繼承人之間協議將產權變價分配，或無意保留房產時，這也屬於合法轉讓的範圍。 - 轉讓給共同買受人（如配偶或家人）：
若購買時登記為共同買受人，則可將持有權移轉給配偶或家人，而不構成違法轉讓。
以上方法屬於法律規範內的轉售或轉讓方式，買家在遇到資金困難或無法交屋時，可以依照合約或法規條款與建商協商，並提出相關證明文件來達成協議。
常見問題 (FAQ)
Q1：預售屋解約會損失多少？
通常解約的違約金可達總價的15%，但具體金額需依照當初簽訂的合約內容。
Q2：如何避免解約損失？
除了與建商協商降低違約金外，若符合特定條件（如非自願離職或重大傷病等），可以合法申請轉售或轉讓。
Q3：政策限制對投資客的影響有多大？
第七波打房政策特別針對兩房以上貸款成數限制，對於需要高成數貸款的投資客影響最為明顯。
Q4：平均地權條例如何影響預售屋轉售？
平均地權條例禁止紅單轉售，必須等到交屋後才能合法脫手，否則可能違法。
Q5：若不想賠錢解約，還有其他選擇嗎？
若自備款足夠，可以選擇硬著頭皮交屋並尋找買家出售。但市場不景氣下，找到買家難度增加。
總結來說，2025年的預售屋解約潮持續蔓延，投資客與自住客皆需小心應對。建議在簽約前做好資金規劃與風險評估，避免後續產生高額損失。
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