台南事故屋判決故事 03
有些事故屋爭議，最後不一定是在爭「到底是不是凶宅」，而是在爭解約後的錢怎麼分、仲介費誰付、履保專戶能不能撥款。台南有一件店面交易判決，很適合提醒買方：懷疑非自然身故只是開始，真正會讓你受傷的，可能是解約文件。
故事原型：買店面後，買方開始懷疑現況說明書不完整
這是一筆台南店面交易。買方簽約後，主張自己查到這個店面過去曾作為餐飲使用，且曾有人在店內發生受傷、昏迷或送醫後死亡的事件。買方認為，這和現況說明書上關於凶殺、自殺、非自然身故的勾選不一致，因此交易有重大疑慮。
後來買賣雙方合意解約，並進入履約保證專戶結清程序。表面上看起來，故事像是「買方發現事故疑慮，所以解約」。但判決最後真正處理的重點，卻是解約後一筆仲介服務費與履保款項，到底有沒有法律上原因可以撥出去。
交易一旦走到合意解約，真正關鍵會變成：你簽了什麼、同意了什麼、錢在什麼時間被撥出去。
買方主張：事故疑慮讓解約變得合理
買方一方主張，因為店面曾有非自然身故或類似重大事件，現況說明書卻沒有如實呈現，所以賣方應負責。解約後，履保專戶中的部分款項應該返還給買方，而不是用來支付仲介服務費。
這種主張很容易讓人產生共鳴：如果買方真的因為重大資訊不完整而不買，為什麼還要承擔高額費用？但法院看事情，不只看買方後來怎麼說，也看解約協議、履保書、服務費確認單，以及撥款時間。
對方怎麼說：解約原因不是凶宅，而是貸款與資金
被告一方則主張，買賣雙方合意解約的主要原因，是買方無法順利申辦貸款或資金安排出現問題，不是因為店面被確認為凶宅。並且，買方在簽約當天已經知道店內曾有人受傷就醫的情況，雙方也用增補特約與價格調整處理過。
另外，仲介服務費的撥付，是依照履約保證文件與服務費確認單進行。也就是說，在形式文件上，履保公司並不是無故把錢撥出去，而是按照已簽署的文件處理。
法院怎麼看：這件事最後不是凶宅認定，而是文件認定
法院最後沒有支持請求返還該筆款項。判決理由的重點是，履保文件已經約定某些服務報酬可以依書面約定從專戶撥付；仲介也有服務費確認單；履保公司是在合意解約之前依文件撥付。
法院也注意到，解約當天的證述指向買方無法申貸，而非買方以凶宅為理由解除契約。換句話說，買方想把整個解約與費用爭議都扣回「店面曾有事故疑慮」，但法院更重視當時文件與流程留下的紀錄。
這篇判決給買方的三個提醒
解約原因要寫清楚
如果是因事故屋疑慮解約，就不要讓文件看起來像是貸款不足、資金問題或一般合意解約。
履保撥款要看時點
錢何時撥、依哪份文件撥、誰簽名確認，會影響後續能不能追回。
仲介費不是最後才看
合意解約時，買方要先確認仲介費、履保費、代書費與賣方補償如何分擔。
買店面或商用不動產，要特別問什麼？
店面、餐飲空間、辦公室和住宅不同，過去使用狀態更複雜。買方除了問一般住宅的凶宅或非自然身故問題，也要問清楚營業用途、勞安事件、員工事故、火災、管線、排煙、違規使用與租約狀況。
- 標的內是否曾發生凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡？
- 是否曾有員工、承租人、顧客在標的內發生重大事故或送醫死亡爭議？
- 若雙方已知某一事件，是否用增補特約寫清楚買方已知與價格調整？
- 若解約，仲介費、履保費、代書費與已付款如何處理？
- 履保專戶中的款項，哪些項目是不可撤銷或可直接撥付？
買方最容易忽略的，是「解約協議不是暫停鍵」
很多買方以為合意解約就是回到原點，但實務上不是。解約協議會重新分配風險與費用，甚至可能讓原本可以爭的問題，因為你簽了新的文件而變得很難再回頭。
如果你是因為事故屋、非自然身故、現況說明書不實而不買，解約文件就要明確寫出原因、保留權利、費用如何處理。不要只口頭說「大家好聚好散」，最後才發現錢已經依文件流向別人。
廖店長的實務提醒
買店面遇到事故疑慮，重點不是只問「是不是凶宅」，還要問「如果不買，錢怎麼退」。簽解約協議前，先把履保專戶、仲介費、服務費確認單與撥款時點全部看過一遍。
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常見問題
買店面發現曾有人送醫後死亡，一定算凶宅嗎？
不一定。要看死亡原因、是否在標的內死亡、是否屬凶殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡，以及契約與現況說明書怎麼寫。
合意解約後，買方一定可以拿回全部簽約款嗎？
不一定。要看解約協議、履保文件、仲介費約定、服務費確認單與款項撥付時點。
如果我是因事故屋疑慮解約，文件要寫什麼？
應明確寫出解約原因、雙方對事故資訊的認知、費用分擔、退款方式與是否保留法律權利，必要時先諮詢律師。
履保公司把錢撥給仲介，買方能要求返還嗎？
要看撥款是否依照履保文件、服務費確認單與雙方指示。若文件支持撥款，事後要追回會比較困難。
免責聲明：本文為台南買房風險教育與公開判決爭點改寫，非法律意見、非投資建議，也不保證適用任何特定個案。本文不提供地址清單、不公開店面名稱或完整案號。
