HouseBaba 房市數據室 資料期間：2026 年第 2 季
房價沒跌，買氣真的回來了嗎？
2026 Q2 房市出現兩種面貌：跟第一季相比有回升，跟去年同期相比仍然量縮。這頁比較七大都會區的新案價格、推案量與30天銷售率，再把台南的價格和實際交易量分開看。
全國新案市場：價穩，量還沒回來
下方可切換與上一季、與去年同期比較。跟上一季比，可以看最近有沒有回溫；跟去年比，才看得出買氣是否真的恢復。
七大都會區，房價與買氣一張圖看懂
往右代表新案價格上升，往上代表成交量增加，圓圈越大代表本季推出的戶數越多。滑鼠移到圓圈或點選圓圈，就能看每個地區的數字。
城市價量變化
| 城市 | 可能成交價 | 房價變化 | 成交量變化 | 30天銷售率 | 推案戶數 |
|---|
台南房價撐住了，房子卻還是賣得慢
台南模型推估的可能成交價每坪37.04萬元，與去年同期相比仍小幅上升2.65%；但代表買氣的成交量指數年減45%，推案戶數更年減58.69%。價格沒有明顯崩，買方出手速度卻變慢。
「量增37%」到底增多少？
所謂季增37.51%，實際上是從約32戶增加到44戶，多約12戶；與去年同期相比，仍少約36戶。
原始均價與模型價說法不同
本季推出的地點或產品較便宜，所以直接平均價下降；把坪數、類型等條件調整到相近後，同類型產品的價格仍大致守住。
台南什麼產品比較難賣？
切換單價、總價與坪數結構。藍色是推案戶數占比，綠色是30天銷售率；單價帶原報告未提供分區銷售率，因此不補猜測值。
這組數據，買方、屋主、房仲怎麼用？
不用等全面崩盤，要挑有議價條件的產品
可優先比較2,000至3,000萬元，以及已經蓋到一定進度或完工的新成屋。賣得慢不代表每一案都會降價，但買方通常有更多選擇與談判時間。
價格撐住，不等於照開價就賣得掉
市場最大的變化是房子需要更久才賣得掉。定價要同時對照實價登錄、同社區競品、銀行鑑價與買方負擔得起的總價。
房仲怎麼判斷市場
房仲要把銷售時間、競爭物件、總價、貸款與轉手性一起講清楚，不能只拿單價判斷市場。
總價、銀行鑑價與產品條件都能被買方接受，房子才比較有機會成交。
這頁資料怎麼對：新案趨勢和整體交易要分開看
看七大都會區的新推建案
頁面裡的可能成交價、推案量與30天銷售率，來自國泰房地產指數。這套資料適合看新案市場的方向，但不是台南所有中古屋與實價登錄的平均行情。
看全市實際移轉有沒有回來
臺南市政府公布，115年第2季建物買賣移轉4,835棟，較上季減少2.20%，也比去年同期減少14.35%。所以這一季比較像價格暫時撐住，交易量還沒有真正回到去年水準。
臺南市政府資料：115年第2季建物買賣移轉棟數統計。
另一把尺：台南住宅價格指數怎麼看
臺南市住宅價格指數是依實價登錄資料編製，用來觀察整體住宅價格變化。市府公布115年4月指數為139.85，月減0.03%、年減2.94%。這個指數的資料來源與編製方式，都和國泰新案的「可能成交價」不同，不能把兩個數字直接互換。
對買方來說，它比較適合拿來確認大方向；真正要出價，還是要回到同區、同屋齡、同產品的實價。對屋主來說，也不能只因為指數變化不大，就推論自己的物件一定能照開價成交。
臺南市政府資料：住宅價格指數編製說明、115年4月住宅價格指數。
看懂數字，才不會被標題帶著走
「可能成交價」不是實價登錄平均價
可能成交價是國泰房地產指數依新案調查推算的模型價格，會把坪數、產品類型等條件調整到較接近，再觀察價格變化。它適合判斷趨勢，不能直接當成特定行政區、社區或中古屋行情。
「30天銷售率」不是整季去化率
這項指標觀察新案推出後前30天賣掉多少，適合看新案剛上市時的買氣。它不代表剩餘戶數永遠賣不掉，也不是整個台南或全台住宅的成交率。
三份資料不是三個獨立調查
完整簡報、簡冊與新聞稿屬於同一套2026年第2季國泰房地產指數資料，只是呈現深度不同。因此本頁是交叉整理與重新視覺化，不把三份文件視為三次獨立驗證。
頁面中的「全國」不等於全台所有房屋交易
本指數調查台北、新北、桃園、新竹縣市、台中、台南與高雄的新推建案，再彙整成全國指標。它沒有涵蓋每個縣市，也不是中古屋與所有實價登錄交易的總和。
高成長率也可能來自低基期或少數大案
新竹的房價與成交量年增幅很高，部分原因是去年同期數字較低，加上大型建案集中推出；台南季成交量增幅看似明顯，換算新案前30天約賣出的戶數，只增加約12戶。看百分比時，一定要連戶數一起看。
資料來源：國泰建設「2026年第2季國泰房地產指數季報」及「國泰房地產指數資料頁」。本頁圖表為HouseBaba依原始數據重新製作，未直接重製原簡報圖表。資料僅供市場研究與購屋判斷參考，不構成投資保證。
看完數字，大家最常問的5個問題
2026年第2季台南房價真的回溫了嗎？
還不能只看房價就下結論。國泰房地產指數反映的是七大都會區新推建案，臺南市政府資料則顯示115年第2季建物買賣移轉4,835棟，季減2.20%、年減14.35%。價格撐住，但整體交易量仍比去年同期少。
國泰房地產指數可以當成台南中古屋行情嗎？
不行。國泰房地產指數調查的是新推建案，可能成交價也是經模型調整後的指標，適合看趨勢，不等於某個行政區、社區或中古屋的實價登錄行情。
為什麼房價沒跌，房子還是賣得慢？
房價和成交速度不是同一件事。買方會同時考慮總價、貸款、銀行鑑價與未來轉手性；當資金壓力變大，即使賣方沒有明顯降價，成交時間仍可能拉長。
台南買房現在應該先看單價還是總價？
兩個都要看，但實際決策要先回到總價與每月負擔，再比較同區、同屋齡、同產品的實價登錄。只看平均單價，很容易忽略坪數、車位與產品差異。
屋主怎麼判斷自己的房子有沒有開太高？
不要只拿區域平均價判斷。應一起比對近期實價、同社區競品、銀行鑑價、產品條件與實際銷售時間；如果詢問不少卻一直沒有出價，通常就要重新檢查價格和條件。
看完市場，下一步要看自己的問題
買房先算資金與區域，賣房先看定價與買方來源。選一條最接近你的路，繼續在HouseBaba把問題查清楚。
