台南建案百科
國城寳實建案百科：平實營區都更案、建照與預售成交怎麼看
國城寳實位在台南東區平實營區重劃區，資料重點不只是哪一坪賣多少，而是它屬於平實一期營改土地都市更新案的一部分，量體大、資料來源多，買方要把都更範圍、建照、產品規劃、實價登錄樣本與平台資料口徑分開看。
基本資料
| 建案名稱 | 國城寳實 |
|---|---|
| 行政區 | 臺南市東區 |
| 生活圈 | 平實營區重劃區 |
| 都更案名稱 | 擬訂臺南市東區平實段 2、3、5、6 地號等 4 筆土地都市更新事業計畫案暨權利變換計畫案 |
| 官方範圍 | 平實段 2、3、5、6 地號等 4 筆土地 |
| 實施者／建商 | 國城建設股份有限公司 |
| 型態 | 預售屋、住宅大樓 |
| 主要資料查詢日 | 2026-06-22 至 2026-06-24 建立初稿；2026-07-11 再次確認主要官方與平台入口可開啟。樂居本輪回查為 403，僅保留舊資料線索，不作今日確認。 |
這個案子的判讀重點
國城寳實不是單一小型預售案，而是平實營區第一期營改土地都市更新案的一部分。市府資料顯示，平實一期基地位於小東路、後甲二路、平實二街及憲兵隊圍塑範圍，官方核定範圍為平實段 2、3、5、6 地號等 4 筆土地。
這個案子的重點在於「平實核心區一次釋出大量住宅供給」。平台資料列總戶數超過千戶，未來判斷轉手性、同社區競品、貸款條件與產品差異時，不能只看單一平均單價。
地號、建照與分期線索
| 區塊 | 目前線索 | 讀法 |
|---|---|---|
| 平實段 2、3、3-1 地號 | 建照 `(114)南工造字第00976號`，雜項執照 `(113)南工雜字第00232號`。 | 目前是建案頁與平台主要對上的國城寳實建照線索。 |
| 平實段 5、6 地號 | 另有建照 `(114)南工造字第02313號`，雜項執照 `(114)南工雜字第00113號`。 | 目前列為同一都更案的 B 照或後續分期線索，不另創新建案名稱。 |
| 都市設計審議線索 | 111 年第 16 次都市設計審議紀錄曾提及一案兩照、A 照與 B 照。 | 可支持 5、6 地號與全案關聯，但正式分期名稱仍要回建照明細或預售揭露確認。 |
預售揭露與價格資料怎麼看
本地內政部實價登錄 CSV 以國城寳實歸戶命中 298 筆，排除 7 筆特殊關係交易後，納入住宅樣本 291 筆。這些資料可以作為第一版預售期成交查核，但仍要拆棟別、樓層、坪數、車位、特殊交易與總價帶，不宜用一個平均值概括全案。
| 住宅樣本數 | 291 筆 |
|---|---|
| 交易期間 | 114-07-16 至 114-11-10 |
| 原揭露中位單價 | 約 58.1 萬元／坪 |
| 扣車位後估算中位單價 | 約 58.09 萬元／坪 |
| 中位總價 | 約 2,349 萬元 |
扣車位後估算單價，是用總價扣揭露車位價，再用建物面積扣車位面積估算，不是主建物單價，也不是銀行鑑價結論。
平台成交量與本地資料差異
591 社區頁查詢日 2026-06-22 顯示國城寳實 427 筆成交；本地原始 CSV 目前以國城寳實歸戶命中 298 筆，排除特殊關係交易後納入住宅樣本 291 筆。兩個數字不是互相打架，而是資料口徑不同。
591 與樂居可以作市場平台線索，但正式行情仍應回到內政部預售屋成交揭露或實價登錄原始資料。2026-07-11 回查時，591 新建案與 591 社區頁可開啟，樂居頁面本輪回查為 403，因此樂居欄位只保留為舊資料線索。沒有平台逐筆清單前，不能把平台筆數直接混入本地住宅樣本，也不能反過來說平台統計一定錯。
產品與買方觀察
- 主要產品：2 房、3 房與合併戶，平台資料另列店面與辦公室。
- 可能買方：想住平實核心、接受大型社區、重視新案規劃與公園商圈機能的自住或換屋族。
- 適合誰：需要 2 至 3 房標準產品，願意在同社區內比較棟別、座向、樓層、坪數與車位的人。
- 不適合誰：偏好小型低戶數社區、不喜歡長交屋期，或不想承擔預售期間利率與貸款政策變化的人。
大量供給不等於不好，也不等於一定好。買方要看自身總價能力、交屋期、貸款成數、未來同區競品與社區管理規模。
常見問題
國城寳實在哪裡？
國城寳實位於台南市東區平實營區重劃區。官方都更案範圍為平實段 2、3、5、6 地號等 4 筆土地，市府資料描述基地位於小東路、後甲二路、平實二街及憲兵隊圍塑範圍。
國城寳實的建照是什麼？
目前可對應平實段 2、3、3-1 地號建照 `(114)南工造字第00976號` 與雜項執照 `(113)南工雜字第00232號`；平實段 5、6 地號另有建照 `(114)南工造字第02313號` 與雜項執照 `(114)南工雜字第00113號`。使用執照目前尚未查得。
平實段 5、6 地號是另一個建案嗎？
目前不另列為新建案。都更核定範圍本來就包含平實段 2、3、5、6 地號；除非未來建商或預售揭露出現獨立案名，否則資料先歸在國城寳實底下。
國城寳實實價登錄可以直接看 591 嗎？
591 與樂居可以作為市場平台線索，但正式行情仍要回到內政部預售屋成交揭露或實價登錄原始資料。平台筆數與本地 CSV 筆數可能因資料期間、案名整併、納入範圍與平台清洗規則不同而不同。
資料來源與查核範圍
已查來源包含臺南市政府都市發展局平實一期都市更新招商案、都市更新事業計畫及權利變換計畫核定公告、臺南市政府工務局建築執照查詢系統、國城寳實官網、591 與內政部實價登錄原始資料。2026-07-11 回查時，官方核定公告可確認 113 年 9 月 11 日生效與平實段 2、3、5、6 地號；招商頁可確認國城建設、約 180 戶公營住宅回饋與官方期程線索。
