國城寳實建案百科：平實營區都更案、建照與預售成交怎麼看

基本資料

這個案子的判讀重點

國城寳實不是單一小型預售案，而是平實營區第一期營改土地都市更新案的一部分。市府資料顯示，平實一期基地位於小東路、後甲二路、平實二街及憲兵隊圍塑範圍，官方核定範圍為平實段 2、3、5、6 地號等 4 筆土地。

這個案子的重點在於「平實核心區一次釋出大量住宅供給」。平台資料列總戶數超過千戶，未來判斷轉手性、同社區競品、貸款條件與產品差異時，不能只看單一平均單價。

地號、建照與分期線索

預售揭露與價格資料怎麼看

本地內政部實價登錄資料以官方原始案名「國城?實」整理，累計原始列 353 筆；其中排除／特殊關係 8 筆，住宅納入 345 筆。資料可以看成交分布，但不能用一個平均數代表每一戶。

扣車位後估算單價，是用總價扣揭露車位價，再用建物面積扣車位面積估算，不是主建物單價，也不是銀行鑑價結論。

平台成交量與本地資料差異

591 社區頁查詢日 2026-06-22 顯示國城寳實 427 筆成交；本地官方資料截至 2026-09-01 則整理出原始列 353 筆，排除／特殊關係 8 筆後，住宅納入 345 筆。兩個數字的資料期間、納入範圍與平台整理方式不同，不能直接相加或互相取代。

591 與樂居可以作市場線索，但正式行情仍應回到內政部預售屋成交揭露或實價登錄原始資料。591 新建案與社區頁曾在 2026-07-11 可開啟；樂居目前無法直接讀取，因此不把它當成最新行情依據。平台筆數和本地官方列數不同，先看資料日期與計算範圍，比較不會把不同資料混成一個結論。

棟別、樓層與戶別怎麼看

目前 345 筆住宅樣本可拆出 7 個棟別、38 個戶別，交叉表有 98 格。F、G 棟已出現在本期官方列中；新增資料後，不能再只用 E、H、I、J、K 棟描述整個案子的成交分布。

樓層摘要：

單一格若只有少量樣本，只能當作比較線索。棟別、樓層、坪數、座向、車位和交易條件都會影響價格，不能把表格中的局部差異直接寫成固定價差。

產品與買方觀察

• 主要產品：2 房、3 房與合併戶，平台資料另列店面與辦公室。
• 可能買方：想住平實核心、接受大型社區、重視新案規劃與公園商圈機能的自住或換屋族。
• 適合誰：需要 2 至 3 房標準產品，願意在同社區內比較棟別、座向、樓層、坪數與車位的人。
• 不適合誰：偏好小型低戶數社區、不喜歡長交屋期，或不想承擔預售期間利率與貸款政策變化的人。

大量供給不等於不好，也不等於一定好。買方要看自身總價能力、交屋期、貸款成數、未來同區競品與社區管理規模。

常見問題

國城寳實在哪裡？

國城寳實位於台南市東區平實營區重劃區。官方都更案範圍為平實段 2、3、5、6 地號等 4 筆土地，市府資料描述基地位於小東路、後甲二路、平實二街及憲兵隊圍塑範圍。

國城寳實的建照是什麼？

目前可對應平實段 2、3、3-1 地號建照 `(114)南工造字第00976號` 與雜項執照 `(113)南工雜字第00232號`；平實段 5、6 地號另有建照 `(114)南工造字第02313號` 與雜項執照 `(114)南工雜字第00113號`。使用執照目前尚未查得。

平實段 5、6 地號就是寳實二代嗎？

官方資料確認 5、6 地號與 2、3 地號屬於同一都更案，而且另有一張 B 照。國城第一方網站也提到「寳實二代」，因此目前疑似為後續推出的二代案；但法定建案資訊與內政部預售屋登錄尚未直接證實這個對照。

國城寳實實價登錄可以直接看 591 嗎？

591 與樂居可以作為市場平台線索，但正式行情仍要回到內政部預售屋成交揭露或實價登錄原始資料。平台筆數與本地 CSV 筆數可能因資料期間、案名整併、納入範圍與平台清洗規則不同而不同。