高鐵台南站特定區百科
高鐵台南站特定區是理解沙崙、高鐵台南站與歸仁生活圈時，很重要的一層官方底稿。這頁先把地政局已完成區段徵收案，和都發局115年都市計畫公開展覽案分開整理。
閱讀提醒：地政局的區段徵收完成，不等於115年公開展覽的產業專用區變更已發布實施。這兩個狀態要分開看，才不會把「已完成開發背景」誤讀成「最新分區已定案」。
先看結論
這頁解決什麼問題
高鐵台南站特定區可以當成沙崙、高鐵站周邊與歸仁生活圈的基礎資料入口。地政資料看區段徵收背景；都市計畫資料看115年公開展覽內容，兩者不要混在一起。
買房或看區域時怎麼用
它適合拿來確認官方開發脈絡、用地變更程序與資料來源。不適合直接拿來判斷房價會不會漲，也不能單靠一個公開展覽案就判斷某個產品能不能買。
地政資料怎麼看
地政局頁面可用來看區段徵收狀態與辦理歷程，包括88年都市計畫發布實施、區段徵收公告、公共工程驗收與財務結算等節點。這一層適合用來理解高鐵台南站周邊的開發背景。
都市計畫發布實施。
區段徵收公告期間。
公共工程完工驗收。
完成財務結算。
115年公開展覽改什麼
115年公開展覽附件顯示，本次都市計畫個案變更聚焦歸仁區武東段523地號，將約9279.2平方公尺的自來水事業專用區，規劃變更為產業專用區。這仍是公開展覽階段，不能寫成已發布實施。
面積不要混在一起
| 資料層級 | 數字 | 怎麼解讀 |
|---|---|---|
| 高鐵臺南車站特定區計畫面積 | 298.93公頃 | 主要計畫書現行概要列示的整體計畫尺度。 |
| 本次公開展覽個變基地 | 9279.2平方公尺 | 歸仁區武東段523地號，本次公開展覽的個案變更範圍。 |
| 目標年與計畫人口 | 民國125年、32000人 | 屬主要計畫書概要資訊，不等於現況人口或房市需求保證。 |
土地使用分區怎麼變
公開展覽書的變更前後對照表列產業專用區由57.85公頃增加0.93公頃至58.78公頃，自來水事業專用區由0.93公頃減為0.00公頃。這是公開展覽書內容，等正式發布實施後才能改寫為現行分區。
產業專用區管制重點
開發強度
細部計畫書變更後管制要點列產業專用區建蔽率不得大於60%、容積率不得大於240%。公開頁引用時要標明這是公開展覽書內容。
基地例外
武東段523地號不受產業專用區最小開發基地1公頃限制。這是針對本次個變基地的管制重點，不宜擴大解讀成整個高鐵特定區都適用。
可以接哪些條目
這個條目可接沙崙百科、歸仁區百科、沙崙健康園區、南科沙崙與捷運百科。接法是把它當成高鐵沙崙周邊的地政與都市計畫底稿，不把相關建設合併成同一案。
房市判斷要另外看
高鐵台南站特定區可以作為區域背景，但本頁不直接寫房價結論。後續若要談買房，仍要另外看實價登錄、供給量、產品型態、貸款條件與轉手性。
主要來源
常見問題
高鐵台南站特定區是什麼？
它是沙崙與高鐵台南站周邊的重要地政與都市計畫底稿。地政局資料可看區段徵收辦理歷程；都發局資料可看近期都市計畫公開展覽案。
這個區段徵收案完成了嗎？
地政局資料將高速鐵路臺南車站特定區列在已完成區段徵收案，並可整理出區段徵收公告、公共工程驗收與財務結算等節點。
115年公開展覽是改哪一塊？
公開展覽附件顯示本次個變範圍是歸仁區武東段523地號，約9279.2平方公尺，由自來水事業專用區規劃變更為產業專用區。
這代表產業專用區已經定案了嗎？
還不能這樣寫。115年5月29日資料是公開展覽案，正式頁應保留公開展覽狀態，等發布實施後再改寫為現行分區。
高鐵台南站特定區面積是多少？
主要計畫書現行概要列高鐵臺南車站特定區計畫面積298.93公頃；本次個變基地約9279.2平方公尺，兩個尺度不能混在一起。
產業專用區建蔽率和容積率是多少？
公開展覽細部計畫書列產業專用區建蔽率不得大於60%、容積率不得大於240%；武東段523地號不受最小開發基地1公頃限制。
可以用這個案子直接判斷沙崙房價嗎？
不建議。本頁整理官方地政與都市計畫背景，不做房價、成交、座標、距離或通勤時間推論。若要判斷買房，仍要回到實價登錄、供給量、產品型態、貸款條件與轉手性。
資料聲明：本頁依臺南市政府地政局與都市發展局公開資料整理，更新時間為2026-06-30。都市計畫公開展覽資料不等於正式發布實施；本文不保證房價上漲、投資獲利或貸款過件。
