台南預售申報跌近九成，房價為什麼還撐？買賣僵局、貸款與交屋壓力怎麼看

廖店不推坑｜台南房市觀察

買方看新聞，覺得成交量都跌成這樣了，房價總該讓一點；屋主看附近的開價，覺得自己的房子條件不差，為什麼要先降？兩邊都在等，房子卻一直沒成交。

「成交量跌近九成，房價為什麼還不跌？」這個問題，得先把數字拆開。跌近九成的是哪一種交易、哪一個月？你看到的是屋主開價、平均成交價，還是住宅價格指數？混在一起看，很容易越看越困惑。

完整影片｜成交量跌九成，房價為什麼還不跌？。本文依完成版影片整理，市場數字保留各自的統計期間。

一、台南預售申報跌近九成，不是全台成交量跌九成

影片的「跌近九成」，引用的是臺南市地政局公布的2025年7月預售屋實價登錄申報件數，較2024年同月減少約88%。這是台南、單月、預售申報的變化，範圍要一起讀。〔來源：臺南市地政局2025年7月住宅價格指數公告〕

再拉長到全年、改看全台建物買賣移轉，2025年是26萬1,308棟，較2024年減少25.5%。兩組數字都在說市場降溫，但統計對象與期間不同，不能互換。〔來源：內政部2025年建物所有權登記統計〕

隔年申報反彈，也不能立刻說房市回春

2026年7月台南預售申報237件，對照2025年同月144件，年增64.58%。百分比看起來很大，但比較基礎低，申報與推案時點也會影響單月數字。需要連續看幾期，並確認成交條件與供給，才知道回升能不能延續。〔來源：臺南市地政局2026年7月公告〕

二、台南房價已有修正，為什麼你還覺得沒降？

說「房價完全沒跌」，也不符合影片引用的資料。2026年7月台南全市住宅價格指數較前一年下降2.10%；歸仁、善化、南區的年跌幅更明顯。

你看屋時接觸到的，通常是還沒賣掉的開價。屋主是否願意讓、願意讓多少，還要等出價與談判。價格指數已修正，市場上仍會有維持原價的委售物件，兩件事可以同時發生。

行政區指數也不能直接套在某個社區。相同地名下，有新大樓、老公寓、透天，有平面車位，也有停車不方便的房子。真正要下斡旋，得把比較範圍縮到生活圈與產品條件。

三、屋主開1,200萬，買方出1,050萬，沒有成交就先僵住

用影片的假設情境來看：屋主開1,200萬元，買方只願意出1,050萬元。屋主不急著用錢，覺得可以再等等；買方也有其他選項，不願意追價。雙方沒有達成共識，交易就停在這裡。

這150萬元的差距，還沒有變成一筆低價成交。市場可能先表現為成交件數變少、銷售時間拉長，而開價繼續掛著。掛很久，只能說這個價格還沒有找到願意接受的買方；不能拿屋主開價直接當成成交行情。

成交變少，平均價格也可能暫時看不出變化

另一個影片示意是：原本100間成交，平均每坪40萬元；後來只成交10間，平均仍是40萬元。這不代表市場沒變，因為留下來成交的房子，可能剛好是條件較好、買方較願意接的產品。

這個例子沒有指向任何行政區的實測樣本，而是在提醒你：平均數要連同成交組合一起看。地點、屋齡、坪數與車位換了一批，均價就可能受到影響。越是量少的市場，越需要找條件接近的案例。

四、量先價行值得追蹤，但沒有全台通用的九個月倒數

影片提到羅于婷2010年的政大論文《住宅新推個案市場價量關係之分析》。研究使用1996年第1季至2009年第4季資料，在台北市新推個案市場觀察到成交量領先價格三季；台北縣、桃竹、台中等部分市場，沒有呈現同樣明顯的領先關係。〔來源：政治大學學位論文〕

所以，不能把它翻成「全台中古屋只要量縮，九個月後一定跌」。研究地區、產品、時間背景都有限定，當前市場的貸款與供給條件也不同。

2012年第3季的例子，地點是台北市

國泰房地產指數2012年第3季原始報告第40頁，台北市新推個案市場的30天成交量指數較前一年下降55.08%，可能成交價卻上升6.83%。這個例子說明，量縮與價格上升在特定期間可以並存。〔來源：國泰房地產指數2012年第3季報告，第40頁〕

這裡的價格是新推個案的「可能成交價」，不是全市中古屋實價登錄成交價。拿來理解市場調整的先後有幫助，但不能直接推算今天台南接下來會跌多少。

五、房價沒變，自備款也可能多200萬元

買方能不能出價，常常卡在貸款。影片用一間2,000萬元的房子試算，房價不變，只調整假設貸款成數，交屋需要的現金就不同。

這200萬元要從哪裡來？如果買方拿不出來，可能降低預算、延後買房，或要求價格再談。屋主就算維持開價，願意且有能力承接的人，也可能變少。

八成與七成只是本片的比較假設，並非所有人的法定貸款上限。實際核貸還要看銀行認定價值、借款人條件、物件與適用規定。看屋喜歡之前，就先把貸款問清楚；簽約後才發現現金差一大截，壓力會很大。

六、交屋量增加，要分清楚房子是何時賣出的

內政部統計顯示，2025年全台建物所有權第一次登記17萬6,690棟，年增8.4%。這可以觀察新建物完成登記的情形，但不能直接稱為「17.7萬間待售新屋」，因為不全是住宅，也沒有告訴你其中多少已售、多少還在賣。〔來源：內政部〕

再看台南永康：2026年7月建物買賣移轉408棟，年增187.32%；其中264棟是新建案第一次移轉，約占65%。當月移轉明顯增加，有很大一部分與新案交屋有關。〔來源：臺南市地政局〕

預售簽約、房子完工、交屋移轉，中間可能隔了好一段時間。過去買下的房子現在辦登記，不能全部解讀為這個月買方突然積極進場。

交屋後的變化才需要接著追：持有人能不能負擔貸款？有多少拿出來出售或出租？同類物件變多後，價格與去化速度如何？僅憑移轉量增加，還不能回答這些問題。

七、房價會不會再調整，接著看三個變化

比起猜某一天會不會突然大跌，我會把注意力放在自己要買、要賣的那一類房子，持續追蹤以下變化。

1. 待售物件增加，成交有沒有跟上？同一生活圈、相近屋齡與總價的房子，選擇越多，買方就越容易比較。要核對新增委售、成交與下架情況，避免把重複刊登當成供給暴增。
2. 銷售時間拉長後，屋主有沒有開始讓價？觀察開價調整、實際成交條件，以及成交是否反覆出現較低價格。單一急售個案，還不足以代表整個區域。
3. 交屋與貸款壓力，有沒有轉成新的出售與讓利？把交屋時程、同社區委售與成交連起來看，才比較接近供給如何影響價格。

供給有限、屋主資金充足、仍有穩定自住需求的產品，價格可能比較有支撐；條件較弱、替代選項又多的房子，面對的壓力就不同。屋主也可能因為預期改變而調價，不必等到資金撐不住才會讓。

八、買方找可比成交，屋主確認今天誰願意接

給買方：把總預算與銀行條件放在前面

先決定每月能付多少、交屋後帳戶要留多少，再找同生活圈、屋齡、樓層、車位與屋況接近的成交。開價與成交價分開記；修繕、稅費、家具和搬家費，也要留位置。

適合自己的房子，談到能負擔的價格，可以認真評估。貸款與生活預備金算不過來，就繼續找，不必因為新聞說量縮、或房仲說有人在看，急著把預算推上去。

給屋主：過去最高成交，不保證今天賣得到

附近有人曾經賣得好，是一個參考；今天買方拿同樣的錢，還能看哪些物件，更直接影響你的競爭力。委售一段時間後，可以檢查帶看、出價與被放棄的原因，別只反覆確認別人開多少。

不急著賣，可以保留等待的選擇，也把持有成本與自己的資金安排算進去。如果確實需要在一定時間內成交，就讓價格與條件回到當前買方願意承接的位置。

買方等降價，屋主等有緣人。先把成交、貸款和時間成本放在同一張表，才知道自己還能等多久。

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