台南建案百科
艾美新時代建案百科：台南東區平實營區可拆價型地上權宅怎麼看
艾美新時代位在台南東區平實營區，是設定地上權住宅。這頁把 284 筆官方實價登錄重新逐筆核對，先排除店面，再拆出車位、地上權標的價款與房屋價款。你可以看懂本案的價格結構，但別把地上權宅和一般所有權住宅混成同一組行情。
先講結論：這一案是可拆價型地上權宅樣本
艾美新時代對應台南市東區平實段 23 地號。國有財產署招標公告記載設定地上權期間為 70 年。買這類產品，我會先看權利型態、地租、貸款差異和未來接手的買方多不多，再回頭比較每坪價格。
本案特別的地方，是實價登錄備註多數可解析「地上權標的價款」與「房屋價款」。所以它適合拿來說明地上權宅的價格結構，但仍不能把這組拆價比例套到其他地上權案，也不能和一般所有權住宅混算。
基本資料
| 建案名稱 | 艾美新時代 |
|---|---|
| 所在區域 | 台南市東區，平實營區生活圈 |
| 土地標示 | 東區平實段 23 地號 |
| 土地權利型態 | 設定地上權，公開招標資料列存續期間 70 年 |
| 國產署招標案 | 財政部國有財產署南區分署 110 年度第 2 批招標設定地上權 |
| 土地面積 | 6,445.19 平方公尺，約 1,949.67 坪 |
| 使用分區 | 住五（附）第五種住宅區 |
| 權利金底價 | 517,605,475 元 |
| 得標權利金 | 國產署標案資料記載 568,990,000 元 |
| 訂約日期 | 110 年 9 月 10 日 |
| 訂約當期年租金 | 3,451,399 元，約 287,617 元／月 |
| 地租年息率 | 合計 3.5%，其中 2.5% 不隨申報地價調整，1% 隨申報地價調整 |
| 建照 | (111)南工造字第03907號 |
| 使照 | 目前查不到可核對的使照資料；591 頁面也標示暫無 |
| 起造人 | 三地開發地產股份有限公司 |
| 營造 | 威暘營造工程有限公司 |
| 戶數與車位 | 591 建案頁標示 278 戶住家、15 戶店面，合計 293 戶；平面車位 329 個 |
| 預計完工 | 591 建案頁標示 2027 年下半年；實際時間仍以建商與主管機關資料為準 |
實價登錄樣本：先排除店面，再看住宅
我用內政部 112 年第 2、3、4 季官方實價批次 CSV重新核對案名「艾美新時代」：112 年第 2 季 131 筆、第 3 季 115 筆、第 4 季 38 筆，合計 284 筆，也對到 284 個唯一交易編號。排除一樓或店面後，留下 275 筆住宅樣本，交易日期從 112 年 4 月 28 日到 112 年 10 月 29 日。
以這 275 筆住宅樣本觀察，扣車位後估算中位單價約 32.01 萬元／坪，中位總價約 972 萬元，中位車位價格約 145 萬元。這組數字只描述艾美新時代這個地上權預售案的住宅樣本，不適合拿來代表整個平實營區行情。
| 原始命中筆數 | 284 筆 |
|---|---|
| 住宅樣本數 | 275 筆 |
| 排除樣本 | 一樓或店面 9 筆 |
| 交易期間 | 112-04-28 至 112-10-29 |
| 扣車位後估算中位單價 | 約 32.01 萬元／坪 |
| 扣車位後估算四分位距 | 約 31.10 至 32.71 萬元／坪 |
| 中位總價 | 約 972 萬元 |
| 中位車位價格 | 約 145 萬元 |
| 中位地上權標的價款 | 約 208 萬元 |
| 中位房屋價款 | 約 624 萬元 |
資料怎麼算
這次先用案名抓出 284 筆，再排除主要用途為商業用、移轉樓層為一樓，或戶別代號以 S 開頭的 9 筆資料。剩下 275 筆住宅樣本，每筆都保留官方交易編號，方便回頭核對。
扣車位後估算單價的算法，是「總價減車位價」除以「建物坪數減車位坪數」。拆價再檢查「總價減車位價」能不能對上「地上權標的價款加房屋價款」；差額在 1 萬元內列為吻合，超過就交給人工複核。
可拆價，不代表可以任意推估
275 筆住宅樣本裡，有 274 筆能對上「總價扣車位價 = 地上權標的價款 + 房屋價款」。因此本案可以拿來看地上權宅的總價結構：一筆成交通常同時包含車位、地上權標的價款與房屋價款。
但這不代表可以推論正式分戶地租、銀行鑑價或其他建案的拆價比例。地上權標的價款與房屋價款來自本案揭露備註，不同建案的備註格式可能完全不同。
1 筆拆價差額保留複核
本案有 1 筆住宅樣本保留複核：原始總價 1,131 萬元、車位價 135 萬元，扣車位後為 996 萬元；但備註列地上權標的價款 257 萬元、房屋價款 769 萬元，合計 1,026 萬元，差額為 -30 萬元。
我已回到同一筆官方 CSV 的總價、車位價與備註欄逐項核對，原始數字就是如此，所以保留原值，不自行修正。這 1 筆會留在複核名單，但不拿來代表整個建案。
分棟與樓層：看結構，不看單點
分棟來看，A 棟 137 筆住宅樣本，扣車位後估算中位單價約 32.26 萬元／坪，中位總價約 999 萬元，中位地上權標的價款約 214 萬元，中位房屋價款約 643 萬元。
B 棟 138 筆住宅樣本，扣車位後估算中位單價約 31.94 萬元／坪，中位總價約 901.5 萬元，中位地上權標的價款約 189.5 萬元，中位房屋價款約 567.5 萬元。這些是預售揭露樣本的整理，不是固定棟別價差。
戶別與樓層交叉表共 60 格，低於 3 筆的格子為 0。資料完整度比清景麟夢公園高，但仍只適合作為樣本觀察，不是銀行鑑價，也不是未來成交承諾。
和清景麟夢公園差在哪裡
| 比較項目 | 艾美新時代 | 清景麟夢公園 |
|---|---|---|
| 地號 | 平實段 23 地號 | 平實段 22 地號 |
| 住宅樣本 | 275 筆 | 173 筆 |
| 價格口徑 | 可拆價型地上權宅 | 目前不可拆價型地上權宅 |
| 可否拆地上權標的價款 | 可，備註多數可解析 | 目前不適合，多數備註只寫地上權房屋 |
| 共同限制 | 不能和所有權住宅混算 | 不能和所有權住宅混算 |
這張表是資料口徑對照，不是買賣建議。兩案產品坪數、總價帶、交易時間與揭露欄位不同，不能只用單價高低判斷哪一案比較好。
適合誰，不適合誰
如果你想住平實生活圈、在意總價，又願意花時間把地上權、地租、剩餘年限和轉手條件問清楚，艾美新時代才值得繼續看。
如果你一定要土地所有權、很重視長期傳承、無法接受地租與期滿條件，或期待貸款條件和一般所有權住宅完全相同，那就要更保守。平台上看到的貸款成數或銷售資訊，都不能當成銀行正式核貸結果。
買方檢查清單
- 確認地上權期間、地租公式與期滿處理方式。
- 確認正式契約如何寫地上權標的價款、房屋價款、車位權利與轉讓限制。
- 確認每戶地租收繳方式，不用整筆土地租金自行換算正式帳單。
- 向銀行確認實際可貸成數、年限、利率與鑑價方式。
- 比較平實其他建案時，先分清楚地上權宅與所有權住宅。
搭配閱讀
這頁用到的資料
- 政府資料開放平臺：不動產成交案件實際資訊資料（非本期批次資料），用來逐筆核對預售成交。
- 財政部國有財產署：110 年度第 2 批設定地上權公告，用來核對地號、面積、年限與地租條件。
- 臺南市政府都市發展局：平實營區都市設計審議資料，用來核對基地與都市設計背景。
資料與頁面最後核對日：2026 年 7 月 26 日。
常見問題
艾美新時代是地上權宅嗎？
是。國有財產署招標公告可查到台南市東區平實段 23 地號為設定地上權標的，存續期間 70 年。
艾美新時代可以拆地上權標的價款和房屋價款嗎？
可以看本案實價登錄備註裡揭露的地上權標的價款與房屋價款。本次納入 275 筆住宅樣本，其中 274 筆能對上拆價公式，另有 1 筆保留人工複核。這套比例只適用本案，不能拿去推估其他地上權建案。
艾美新時代和清景麟夢公園是同一案嗎？
不是。艾美新時代對應平實段 23 地號，清景麟夢公園對應平實段 22 地號。兩案都是平實營區地上權宅，但實價登錄備註揭露的內容不同。
艾美新時代可以和一般所有權住宅直接比單價嗎？
可以放在同一生活圈裡看，但不能把兩種權利型態混成同一組行情。地上權宅還要把年限、地租、期滿規定、銀行鑑價與轉手條件一起算進去。
艾美新時代貸款條件能從網站資料判斷嗎？
不能。網站能整理成交與產品資料，實際可貸成數、年限、利率和鑑價仍要由銀行依買方與房屋條件審核。
資料限制
這頁能幫你看懂目前查得到的地上權條件與成交結構，但正式分戶地上權持分、每戶地租怎麼收、完整管理規約和銀行承作條件，還是要看契約、建商文件與銀行回覆。網站上的整理不能代替這些正式文件。
真的要簽約前，請把契約、地租條款、銀行回覆和現場說明放在一起核對；有一項說不清楚，就先不要急著下決定。
