2026最新房地合一稅試算工具，由台南安平房仲廖店開發。依取得日期提醒疑似舊制，並正確區分「取得成本」與「移轉費用」扣除邏輯。輸入買賣價格與日期，三步驟精算您的售屋獲利與稅後淨利，避免申報錯誤多繳冤枉錢。
廖店房地合一稅試算工具封面
2025年最新房地合一稅試算工具，由台南安平房仲廖店開發，教你如何正確計算取得成本與移轉費用，避免多繳稅金。

在台南第一線跑跳這麼多年，我發現很多屋主（甚至部分同業）在計算「房地合一稅」時，最常犯一個錯誤：把「取得成本」和「移轉費用」混在一起算。

這差別可大了！如果搞錯邏輯，你以為可以用 30 萬的標準扣除額，結果國稅局核定下來發現不能扣，稅金瞬間暴增幾萬甚至幾十萬。

如果你還不確定自己賣房到底會遇到哪些稅，可以先看這篇總整理：賣房要繳哪些稅？房地合一稅、土地增值稅、財產交易所得稅比較。

為什麼你需要這個工具？
為了避免這種慘案，我結合了這幾年的實戰經驗，開發了這個「廖店｜房地合一稅試算工具」。它不像坊間簡易版按一按就沒了，它會依取得日期提醒疑似舊制、並在房地合一稅範圍內正確分流「買賣費用」，還會用白話文解釋給你看！

▼ 立即試算：廖店專屬計算機

(請直接在下方輸入資料，系統會即時運算)

如果你想比較房貸、稅務與投報率，也可以到 房貸／稅務／投報率工具總整理。

廖店｜房地合一稅試算
條件輸入・概算結果・風險提醒
1. 交易核心資訊 必填
通常為過戶完成日
萬元
當初過戶完成日
萬元
2. 相關費用 (可留空) 選填
💡 系統會自動比較「輸入總和」與「3% 標準扣除 (上限30萬)」，擇優計算。
出售時費用
元
元
取得時費用
元
元
3. 土地漲價總數額 建議
元
不知道這一欄，先到財政部稅務入口網試算土增稅，找到結果中的「土地漲價總數額」再回來填。 若不確定，建議先填 0（會高估稅額但較安全）。 財政部試算。
⚠️ 注意：此案件適用「舊制」！
取得日早於 2016/1/1，不適用房地合一稅。
👉 點此前往舊制試算
📊 試算結果
持有期間 計算中
適用稅制 一般
適用稅率 計算中
費用扣除 計算中
課稅獲利
0
預估稅金
0
稅後淨利 (概算)
0 元
🧾 計算邏輯拆解
將在試算後生成
1) 基本輸入-
2) 持有期間-
3) 費用扣除比較-
4) 土地漲價總數額-
5) 課稅獲利計算-
6) 稅率判斷-
7) 稅額計算-
8) 稅後淨利-
-
本試算僅供參考，實際稅額以國稅局核定為準。

操作教學：三步驟搞定

這個工具的設計核心就是「防呆」與「直覺」，只要手邊有權狀和合約書，三步驟取得初步概算，再依憑證與正式核定結果調整。

  • 步驟一：輸入核心資訊
    包含買賣日期（系統自動換算年限與稅率）與成交價格。若符合「自用住宅」設籍滿 6 年，記得勾選，可享 400 萬免稅額。
  • 步驟二：填寫費用 (最關鍵！)
    請將「取得時的契稅/代書費」填入取得欄位；「出售時的仲介費」填入出售欄位。系統會自動幫您判斷是否採用 3% 標準扣除額較划算。
  • 步驟三：查看結果
    按下試算後，強烈建議點擊「▼ 展開：詳細計算過程」，看看每一筆費用是如何被認列的。

常見問題 Q&A

Q1：為什麼我的「取得費用」沒有被 30 萬上限卡住？
廖店回答：取得房地時支付的契稅、仲介費與規費，若與該筆取得直接相關且有可核對憑證，可依規定列入成本，不適用移轉費用 3% 推計的 30 萬元上限；是否認列及金額仍以稽徵機關審查為準。
Q2：如果我是 2016 年以前買的房子，能算嗎？
廖店回答：系統會依取得日期提示疑似舊制。如果取得日期在 2016/1/1 之前，頁面會顯示不適用本工具的警示；這只是制度提醒，不會替舊制案件計算所得或稅額。
Q3：試算結果跟國稅局核定的一樣嗎？
廖店回答：這個工具是依現行規則提供概算，不能取代正式申報或核定結果。最終稅額仍要看國稅局對你提供的「單據」認不認列（例如裝潢費若沒有發票，可能會被剔除）。裝潢費細節可以先看：房地合一稅裝潢費可以扣嗎？認列條件、發票證明與常見錯誤怎麼看。

延伸閱讀：賣房稅務與售屋前建議一起看

賣房前不要只算稅，還要算實拿多少。
成交價扣掉房貸餘額、房地合一稅、仲介服務費、代書規費與搬遷成本後，才是你能拿來換屋或資金規劃的金額。
台南賣屋估價 ｜ 房貸／稅務／投報率工具

結語

房地產交易金額大，稅務規劃差一點點就是好幾個月的薪水。寫這個工具的初衷，是希望讓安平的鄉親、還有在網路上做功課的朋友，能有一個清晰、好用的參考依據。

如果你算完還有疑問，或者正好準備賣屋、換屋，建議先把行情、稅金與貸款餘額一起算清楚。我是廖店，我們下次見！

💬 台南賣屋估價諮詢