賣房子最常被忽略的成本，不是仲介費，也不是代書費，而是房地合一稅。尤其房地合一稅 2.0 上路後，短期買賣、預售屋轉售、法人交易、自住優惠與重購退稅，都有不同的判斷方式。
這篇用白話幫你整理：房地合一稅是什麼、誰需要申報、稅率怎麼看、賣房後幾天內要申報、自住 400 萬免稅怎麼用，以及重購退稅要注意什麼。
如果你已經準備賣房，建議先搭配 房地合一稅 2.0 試算工具 估一次，再回頭檢查取得成本、裝潢發票與相關費用是否整理完整。
文章目錄
房地合一稅是什麼？
房地合一稅，簡單說就是出售房屋、土地時，政府針對「實際賺到的交易所得」課稅。它和過去只針對房屋、土地分開計算的方式不同，重點放在成交價、取得成本、必要費用與土地漲價總數額。
所以房地合一稅不是看你賣多少錢，而是看你這筆交易有沒有所得。賣價高，不一定稅就高；如果成本、費用、土地漲價總數額與相關證明完整，課稅所得可能會比想像中低。
賣房前也可以先看 賣房稅金總整理，把房地合一稅、土地增值稅、契稅、印花稅與服務費一起估進去，避免成交後才發現淨收少很多。
哪些房屋交易會課房地合一稅？
原則上，個人出售 2016 年 1 月 1 日以後取得的房屋、土地，會適用房地合一稅制。房地合一稅 2.0 之後，預售屋與符合條件的房屋使用權交易，也被納入規範。
| 交易類型 | 是否常見適用 | 提醒 |
|---|---|---|
| 成屋出售 | 是 | 需看取得日、出售日、持有期間與是否符合自住優惠。 |
| 土地出售 | 是 | 土地漲價總數額的扣除與證明文件很重要。 |
| 預售屋轉售 | 是 | 房地合一稅 2.0 已納入預售屋交易所得課稅。 |
| 自住房屋出售 | 可能適用優惠 | 需同時符合設籍、居住、持有與未出租營業等條件。 |
| 繼承或受贈後出售 | 需個案判斷 | 取得日、成本認定與持有期間常是重點。 |
如果你是預售屋買方，除了稅務，還要同步確認交屋前貸款與資金壓力。可以延伸看 2025 交屋潮與 72-2 限貸影響，了解為什麼很多人不是不想交屋，而是資金突然卡住。
房地合一稅 2.0 稅率怎麼看？
房地合一稅最重要的是持有期間。持有越短，稅率通常越高；持有越久，稅率通常越低。以下整理個人常見稅率，實際申報仍要依最新法令與個案身分判斷。
境內居住者常見稅率
| 持有期間 | 稅率 | 白話解讀 |
|---|---|---|
| 2 年以內 | 45% | 短期交易，稅負最重。 |
| 超過 2 年，未逾 5 年 | 35% | 仍屬偏短期交易，稅率高。 |
| 超過 5 年，未逾 10 年 | 20% | 中長期持有，稅率下降。 |
| 超過 10 年 | 15% | 長期持有，稅率較低。 |
非境內居住者常見稅率
| 持有期間 | 稅率 |
|---|---|
| 2 年以內 | 45% |
| 超過 2 年 | 35% |
很多屋主會問：「我是不是再等幾個月賣，稅率就差很多？」答案是有可能。所以賣房前不只要看行情，也要看持有期間是否即將跨過稅率門檻。若你正在抓出售時機，可以搭配 台南賣房流程 一起規劃估價、開價、帶看、議價與簽約時間。
房地合一稅怎麼算？
房地合一稅的核心不是「成交價乘以稅率」，而是先算出課稅所得，再乘上適用稅率。
基本概念：課稅所得 = 成交價額 - 取得成本 - 必要費用 - 依規定可減除項目。
1. 成交價額
通常就是買賣契約上的成交金額。若有車位、附屬設備、特殊約定，也要確認契約與申報資料是否一致。
2. 取得成本
常見包含當初買入價格、契稅、代書費、規費、仲介服務費等。重點是要有資料佐證，不能只用口頭說明。
3. 必要費用
常見包含出售時的仲介費、廣告費、清潔整理費與符合規定的改良費用等。其中裝潢費最容易出問題，因為不是每一筆裝潢都能認列。建議另外看 房地合一稅裝潢費可以扣嗎，先把發票、合約、付款紀錄整理好。
4. 土地漲價總數額
房地合一稅計算時，土地漲價總數額屬於重要扣除項目之一。實務上需要依土地增值稅相關資料判斷，建議交給代書、會計師或國稅局服務人員確認。
如果你想快速抓大概金額，可以先用 房地合一稅 2.0 試算工具 估算，再把結果交給代書或專業人士核對。
自住 400 萬免稅與 10% 優惠稅率
房地合一稅有自住房地優惠。符合條件時，課稅所得 400 萬元以下可以免稅，超過 400 萬元的部分，適用 10% 優惠稅率。
常見自住優惠條件
- 個人、配偶或未成年子女在該房屋設有戶籍。
- 持有並實際居住連續滿 6 年。
- 出售前 6 年內，沒有出租、供營業或執行業務使用。
- 個人與配偶、未成年子女在 6 年內未曾適用自住優惠。
很多人以為「有設籍」就一定能用自住優惠，這是常見誤會。自住優惠看的不是單一條件，而是設籍、居住、持有、使用狀態與是否曾使用優惠一起判斷。
重購退稅怎麼用？
如果你是賣掉自住房屋後又買新的自住房屋，可能會牽涉重購退稅。重購退稅的概念是：政府鼓勵真正換屋自住，所以符合條件時，可以申請退還或扣抵部分房地合一稅。
重購退稅要注意三件事
- 新舊房屋都要符合自住使用：不是賣投資房、買投資房也能退。
- 時間順序要看清楚：先買後賣、先賣後買都有規定期限，不能拖太久。
- 新房價與舊房價會影響可退金額：換大屋與換小屋，退稅計算不同。
如果你賣房後打算換屋，除了稅務，也要先估新房頭期款、房貸成數與每月付款。可以用 購屋資金精算室 先算現金流，避免稅退得回來，但交屋款先卡住。
申報期限與文件清單
房地合一稅通常要在規定期限內主動申報。一般房屋、土地交易，常見是完成所有權移轉登記日的次日起 30 日內申報；預售屋交易則依交易日等規定判斷。因個案會有差異，申報前務必再向國稅局或專業人士確認。
申報前建議準備的文件
- 買賣契約書。
- 當初買入取得成本資料。
- 出售時仲介費、代書費、規費等費用證明。
- 裝潢、修繕或改良費用的合約、發票、收據與付款紀錄。
- 土地增值稅繳款書或相關資料。
- 戶籍資料與自住使用證明。
- 若申請重購退稅，需準備新舊屋買賣與自住相關證明。
賣房不是只把房子賣掉就結束。成交前先整理稅務文件，通常比成交後才補資料更省事。尤其是裝潢費、仲介費、取得成本這些項目，少一張證明，可能就少一筆可認列成本。
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常見問題
Q1：房地合一稅是賣房一定要繳嗎？
不一定。房地合一稅是針對交易所得課稅，如果計算後沒有所得，或符合特定免稅、優惠條件，結果可能不用繳或稅額較低。但仍要注意是否需要申報。
Q2：房地合一稅可以用公告現值來算嗎？
房地合一稅重點是實際交易所得，不是單純用公告現值計算。成交價、取得成本、費用與土地漲價總數額都會影響結果。
Q3：裝潢費都可以拿來扣嗎？
不是。通常需要符合規定、與房屋改良相關，並且有完整發票、合約與付款證明。單純家具、家電或無法證明的支出，可能無法認列。
Q4：自住房屋是不是一定免稅？
不是。自住優惠需要符合設籍、實際居住、持有滿 6 年、未出租營業與 6 年內未適用等條件。符合後，課稅所得 400 萬元以下免稅，超過部分適用 10% 稅率。
Q5：賣房後多久要申報房地合一稅？
常見情況是移轉登記日次日起 30 日內申報，但預售屋、房屋使用權或特殊交易類型可能不同。建議成交前就先向國稅局或代書確認申報期限。
Q6：重購退稅是不是賣房後再買房就可以申請？
不是。重購退稅通常要符合自住用途、期限、設籍與新舊屋價格等條件。若只是投資買賣，或新屋未作自住使用，就可能不符合。
本文為一般稅務觀念整理，實際申報仍須依財政部、國稅局最新公告與個案資料判斷。若金額較大或條件複雜，建議洽詢國稅局、會計師或熟悉不動產交易的專業人士。
參考資料：財政部房地合一稅 2.0 修法重點
