台南建案百科：建照、實價登錄與地上權宅怎麼看｜抽象資料封面 — 台南建案百科：建照、實價登錄與地上權宅怎麼看抽象資料封面，非實景，亦非官方範圍圖。

台南房地產百科

台南建案百科：建照、使照、門牌與實價登錄怎麼查

看建案別只盯著銷售頁。先確認基地、建照與使照，再核對門牌和實價登錄；最後才把產品、權利型態、總價與貸款條件放在一起看。

先看這三件事

權利型態：所有權住宅、都更案、地上權宅不能直接混在同一個價格表比較。
資料口徑：實價登錄、平台社區頁、建照與銷售資訊，各自代表不同階段的線索。
樣本限制：一樓、店面、特殊關係交易、低樣本戶別都會影響判讀，不能只看最高或最低單價。

建照、使照、門牌，先後順序怎麼抓

臺南市建築執照查詢用行政區、地段與完整地號查。系統要輸入驗證碼，土地曾分割、重測或合併時，舊地號也要一起核對。 施工建案明細表可看歷年執照、地號、發照與開工日期，但年度欄位不完全相同，資料也不等於工程已完成。 使用執照開放資料目前公開檔案最晚到112年4月底，而且資料集註明暫無更新。查新案不能只靠這份下載檔。 臺南市門牌電子地圖拿來核對地址位置。查詢結果只供參考，不能當門牌證明，也不能直接判定學區。

先認基地：建案名稱可能換過，地段地號通常更適合回頭找建照。不過地號也可能分割、重測或合併。
再看執照：建照是核准興建的資料線索；查到建照，不代表工程一定如期完成。
接著查使照：使照表示建築物走到核准使用的階段，不等於已交屋、已入住，也不代表銀行一定照買價鑑估。
最後對門牌與成交：新舊門牌、預售備註與成屋登錄可能落在不同欄位，必須把交易日期、產品和車位一起核對。

個資邊界：工務局的施工建案開放資料含姓名、住址與電話等欄位。HouseBaba不擷取、不保存、不發布這些自然人資料；公開頁只使用執照、地號、日期與建築資訊等非個人欄位。

本段查核日期：2026年7月24日。開放資料依政府資料開放授權條款第一版利用並標示來源；查詢系統的結果仍要以主管機關正式文件為準。

已公開建案百科

國城寳實

平實營區都更與所有權住宅樣本，重點看建照、平台資料差異與實價登錄樣本口徑。

世界.巨星

平實營區成屋與門牌樣本頁，重點看案名揭露、門牌命中、車位價與成交階段拆分。

清景麟夢公園

平實營區地上權宅樣本，重點看 70 年地上權、不可拆價口徑、貸款與轉手性提醒。

不能從實價登錄反推正式分戶地租或銀行核貸結果。

艾美新時代

平實營區可拆價型地上權宅樣本，重點看權利金、房屋價款、拆價樣本與保留複核欄位。

可拆價資料只能在本案樣本內閱讀，不宜套到其他建案。

浩瀚無極

平實營區所有權住宅預售樣本，重點看 A/B/F 棟主要樣本、C/D/E 低樣本限制與高樓層線索。

高樓層樣本只能作資料分布觀察，不代表固定溢價、貸款或轉手保證。

國泰磐耘

平實段25地號都更案與國泰建設預售住宅樣本，重點看官方程序、建照、A1/A2/A3/A4 戶別與樓層組。

19 樓每戶別只有單筆樣本，只能作超高樓層線索，不能寫成固定溢價。

讀建案資料的順序

如果你正在看台南新案，建議先確認基地與權利型態，再看建照、使照、戶數、車位、成交樣本與排除條件。地上權宅還要另外看契約年限、地租調整方式、期滿處理、貸款條件與未來轉手性。

建案百科不是購買建議，也不是保證價格、貸款或轉手結果。它比較像一張資料檢查表，幫你把常被混在一起的資訊分開。

常見問題

建案百科先看什麼？

先看權利型態和資料來源。所有權住宅、都更案、地上權宅的價格基礎不同，建照、使照、實價登錄與平台資料也不能互相取代。

地上權宅和所有權住宅可以直接比單價嗎？

不建議直接比較。地上權宅沒有一般土地所有權，還會牽涉地租、年限、移轉與期滿條件，應該先分開閱讀。

為什麼實價登錄要排除一樓、店面或特殊關係交易？

因為這些樣本的產品條件或交易背景可能和一般住宅不同，混在一起會讓單價、總價和戶別判讀失真。

查到建照就表示建案一定會完工嗎？

不是。建照代表核准興建的資料節點，後面還有開工、施工、變更設計、使照與交屋等不同階段。

有使用執照就等於已經交屋嗎？

不等於。使照和交屋、入住、管理維護、實際成交及銀行鑑價是不同事情，要分開查。

門牌查得到，就能確定學區嗎？

不能。門牌電子地圖只協助核對地址位置，學區仍要看教育局當年度一覽表、查詢系統、共同學區與總量管制規定。

為什麼有些建案連到 /p/ 頁，有些連到 /wiki/projects/ 路由？

入口頁優先連到已確認可以公開閱讀的頁面。部分建案的閱讀路由完成後，會再把入口連結統一整理。